核心提示：零售變革為深圳購物中心帶來新的投資機會。零售為收益率最高的物業(yè)類型之一，平均可達5%。投資者對核心區(qū)與新興區(qū)的零售物業(yè)興趣持續(xù)升溫。

      高力國際發(fā)布2018年終深圳物業(yè)市場回顧與展望報告。報告顯示： 深圳甲級寫字樓租金自2018年第三季度開始面臨下行壓力，我們預計2019年的平均租金將下滑4%。另一方面，物流倉儲市場在缺乏新增供應，空置率水平處于低位的情況之下，預計2019年平均租金依然會平穩(wěn)上升。物業(yè)投資市場方面，預計長租公寓與零售板塊將吸引更多海外投資者的青睞，核心區(qū)與新興區(qū)域新增的寫字樓整售投資機會將開始浮現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，尋求新的轉(zhuǎn)型需繼續(xù)開拓創(chuàng)新思維，融合科技再創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及跨區(qū)域合作實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源及經(jīng)營理念輸出才能最終實現(xiàn)。

　　寫字樓：空置率平穩(wěn)，新增供應增速放緩

　　截至2018年底，深圳甲級寫字樓總體量達到580萬平方米，同比增長12.6%。自2016年以來新增供應年增長率首次低于20%，第四季度無新增供應入市。此外，第四季度整體空置率與第三季度持平于15.9%。由于新增供應入市，前?？罩寐逝旁诟髯邮袌鍪孜唬_49.8%。

　　2018年深圳甲級寫字樓市場錄得更多元化的租戶組成。除了金融業(yè)與科技業(yè)等傳統(tǒng)支柱行業(yè)以外，專業(yè)服務業(yè)與先進制造業(yè)也成為了使用甲級寫字樓辦公面積的主力。

　　高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示：“由于預期經(jīng)濟形勢日趨嚴峻，截至2018年底，深圳寫字樓平均租金按季度環(huán)比下降1.9%，同比下降0.6%至每平方米每月237元。預計2019年全市平均租金將進一步下降4%。全年凈吸納量低于2018年。租金水平或在2020年經(jīng)濟增速恢復平穩(wěn)時重拾增勢。展望2019至2023年，我們預測平均租金將實現(xiàn)每年3.0%的漲幅?！?/p>

　　高力國際深圳辦公樓服務部董事周之惠指出：“按我們原有預測，2018至2022將有共540萬平方米新增甲級寫字樓于年入市。2019年新增供應會拉升整體空置率，從2018年底的16%增加到2019年底的30%。最新預測顯示，未來5年的新增供應有機會顯著增加，同時約80%新增供應將集中在前海片區(qū)與南山區(qū)。但預計前海為其他成熟子市場帶來的壓力有限。而南山憑借穩(wěn)健的經(jīng)濟增長態(tài)勢，可逐步吸納新增供應量?！?/p>

　　倉儲市場：物流活動持續(xù)外溢至東莞與惠州

　　縱觀2018年市場需求旺盛，但年內(nèi)深圳未錄得新增倉儲供應入市，新增供應的缺乏助推了對東莞及惠州倉儲空間的需求。目前東莞及惠州物流倉儲總體量為151萬平方米，為深圳現(xiàn)有存量的75%。

　　新增供應缺失持續(xù)拉升深圳倉儲租金水平，截至第四季度，全市平均租金同比增長10%至每平方米每月49.6元，整體空置率低至3%。相比之下，東莞與惠州的月平均租金僅分別為每平方米36.0元與每平方米33.4元，目前兩個城市整體空置率均低于5%。

　　高力國際深圳產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務部董事陳劍鋒表示：“持續(xù)增長的跨境電子商務與內(nèi)需刺激政策將拉升深圳物流倉儲的需求。由于空置率處于低位，預計2019年全市平均租金將實現(xiàn)8%的增長。隨著東莞與惠州新增物流倉儲設施的入市以及大灣區(qū)內(nèi)的優(yōu)化運作，深圳物流用地供應的缺口將有效得到填補?！?/p>

　　投資市場：寫字樓整售投資機會浮現(xiàn)，長租公寓與零售板塊將吸引更多海外投資者

　　2017年深圳GDP實現(xiàn)對香港的超越，深圳物業(yè)市場開始受到更多國內(nèi)與國外投資者的關注。2018年，由于政府通過去杠桿與資金流動性緊縮政策為過熱的房地產(chǎn)資本市場降溫，因此全市交易總額未實現(xiàn)增長。同時，過低的收益率差使投資者對當下進入深圳市場持猶豫態(tài)度。

　　截至2018年11月，深圳共錄得16個大宗交易記錄。其中，寫字樓仍是深圳物業(yè)投資市場最活躍的板塊，共錄得9個投資大宗交易，總交易額約80億元。即使資金流動性問題導致下半年市場活動有所減緩，但福田中心商務區(qū)與南山仍是投資者的最優(yōu)選擇。

　　高力國際華南區(qū)資本市場與投資服務部高級副董事林楚洲表示：“預計福田CBD寫字樓資產(chǎn)值將受益于2018年9月開通的廣深港高鐵。零售板塊的變革為深圳購物中心帶來了新的投資機會。零售物業(yè)為收益率最高的物業(yè)類型之一，平均可達到5%。投資者對核心區(qū)域與新興區(qū)的零售物業(yè)興趣持續(xù)升溫。預期投資者將利用當下的經(jīng)濟調(diào)整期，持續(xù)在深圳尋找優(yōu)質(zhì)的長期投資機會。預計長租公寓市場仍有巨大增長潛力，而長租公寓運營商將通過合并與收購進行整合?！?/p>

　　開拓創(chuàng)新思維，產(chǎn)業(yè)發(fā)展尋求新的轉(zhuǎn)型

　　深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級歷程主要分為四個階段，從以加工為主的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，到以高新技術(shù)為主導的產(chǎn)業(yè)方向，再到發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)并主動承接現(xiàn)代服務業(yè)，演變成現(xiàn)今以智能產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)方向。在從產(chǎn)業(yè)1.0時代轉(zhuǎn)型升級到產(chǎn)業(yè)4.0時代的過程中，出現(xiàn)了多個響應城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高新技術(shù)、智能技術(shù)企業(yè)，引領產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷進步。

　　高力國際華南區(qū)咨詢服務部高級董事陳厚橋認為：“深圳在高科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面具有優(yōu)勢，從而在大灣區(qū)時代定位為國際科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，現(xiàn)代化、國際化創(chuàng)新型城市?，F(xiàn)在的深圳產(chǎn)業(yè)政策是導向高端的，對技術(shù)含量和附加價值低，成本敏感性高，高用地面積的產(chǎn)業(yè)不鼓勵；這些產(chǎn)業(yè)可能有一些會外遷到東莞、惠州等地。實際上這也是深圳歷史轉(zhuǎn)型當中的一個縮影。展望未來，深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要繼續(xù)開拓創(chuàng)新思維，融合科技再創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及跨區(qū)域合作實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源及經(jīng)營理念輸出才能最終實現(xiàn)?！?/p>