核心提示：萬科前兩月銷售920億甩開恒大，同比下跌11%，是房企第一梯隊里銷售降幅是最小的一家。期內(nèi)，萬科共斥資206.32億元新增16個房地產(chǎn)項目。


   “收斂聚焦”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，萬科（專題閱讀）似乎在逐漸找回銷售冠軍的狀態(tài)。

　　3月4日晚間，萬科企業(yè)發(fā)布公司2019年2月份銷售及近期新增項目情況簡報。在傳統(tǒng)的銷售淡季2月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積246.7萬平方米，合同銷售金額431.9億元，環(huán)比微跌12%。

　　至此，2019年前兩個月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積564.4萬平方米，合同銷售金額920.7億元。

　　盡管與2018年同期相比，萬科銷售金額有11%左右的微跌，但橫向來看，萬科仍是房企第一梯隊里銷售降幅是最小的一家。

　　根據(jù)恒大（專題閱讀）同日發(fā)布的業(yè)績報告，前兩月該公司合計完成銷售647億元，同比下降達(dá)42.5%，另外據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，碧桂園前兩月的銷售額1010億元，較去年同期同樣有18.44%的下浮。

　　不過，在1月份超越碧桂園短暫重回銷售冠軍后，萬科在2月份又繼續(xù)保持第二的位置，并在緊緊咬住碧桂園的同時，逐漸拉開與恒大的距離。

　　不少業(yè)內(nèi)也普遍預(yù)計，2019年房地產(chǎn)市場銷量將相對2018年走低，而眾多房企在2019年銷售目標(biāo)增幅也將顯著下降，從以往40%、50%的增長預(yù)期直接下降到10%、15%。

　　雖然銷售下跌，萬科仍在馬不停蹄地進(jìn)行拿地擴(kuò)張，而合作拿地、舊改、加大一二線投入則是其在土地獲取上的突出表現(xiàn)。

　　公告顯示，前兩個月萬科共斥資206.32億元新增16個房地產(chǎn)項目，分別位于北京、上海、廣州、佛山、福州、成都等15個城市，占地面積合計222.7萬平方米，計容建筑面積458.4萬平方米，其中萬科權(quán)益建筑面積366.7萬平方米，需支付權(quán)益地價206.32億元，拿地銷售比約為22%。

　　值得一提的是，在三四線熱度逐漸回歸理性后，萬科今年的新進(jìn)入項目里，一二線城市的占比超過80%。

　　其中，2月15日萬科以76.4億元競得福州臺江舊改地塊，地塊總出讓面積達(dá)20.59萬平方米，平均樓面地價1.24萬元/平方米。根據(jù)出讓規(guī)定，地塊項目須建設(shè)39.5萬平方米安置型商品住房，并按照1.76萬元/平方米的均價銷售。

　　事實上，隨著一二線城市新增土地市場競爭愈發(fā)激烈，舊改成為萬科土地儲備中重要一部分。

　　去年9月，萬科通過戰(zhàn)略投資深圳高速公路股份有限公司，將深圳梅林關(guān)城市更新項目30%股權(quán)收入囊中，而該項目的貨值高達(dá)200多億；今年3月1日，萬科廣州沙步村舊改項目正式啟動，萬科將全程參與，項目總占地面積163.14萬平方米，目體量約為楊箕、獵德的六倍，預(yù)計投資總額將超過260億元。

　　另外值得關(guān)注的是，進(jìn)入2019年后，萬科的權(quán)益銷售比例由2018年的70%進(jìn)一步小幅下降，同時聯(lián)合拿地動作頻頻。

　　2月22日，萬科聯(lián)合招商14.5億元包攬重慶沙坪壩西永組團(tuán)地塊，而1月底到2月初，萬科則分別與平安和國開聯(lián)合體摘得通州臺湖鎮(zhèn)地塊、以及北京豐臺王佐鎮(zhèn)魏各莊FT00-0503-0092等地塊。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，在萬科前兩月披露的16個新增項目里，權(quán)益占比達(dá)100%的僅有6個，權(quán)益占比超過50%的有10個，而廣州中新知識城項目，萬科僅擁有19.98%權(quán)益。

　　融資方面，與房企紛紛涌向境外發(fā)債不同，萬科則稍顯冷靜。2月26日，萬科完成發(fā)行20億住房租賃公司債，票面利率為3.65%，5年期，較去年11月發(fā)行的20億元住房租賃專項公司債，此次發(fā)行的債券利率回落53個基點。

　　而對比月內(nèi)龍湖、陽光城、金茂等同行發(fā)行的公司債，萬科的年利率為最低。

　　顯然，從“活下去”到“收斂聚焦”，在行業(yè)下行周期里，謹(jǐn)慎的郁亮正通過不同方式將萬科做得更加穩(wěn)固。