核心提示：截至2月22日，2019年以來(lái)房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模增97%達(dá)928.4億元，地產(chǎn)債發(fā)行數(shù)量增72%達(dá)136只。整體來(lái)看，近期房企融資的主要方向是借新還舊。

    自2018年年底以來(lái)，房企融資（專(zhuān)題閱讀）環(huán)境持續(xù)改善，成本也有所降低，房企抓緊這一戰(zhàn)略機(jī)遇加速融資。2019年以來(lái)，房企境內(nèi)外融資規(guī)模同比大幅提升。來(lái)自國(guó)金證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月22日，2019年以來(lái)房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模已達(dá)928.4億元，地產(chǎn)債發(fā)行數(shù)量136只，分別比去年同期增加97.1%、72.1%。不過(guò)國(guó)金證券也指出，近兩個(gè)月的房企密集融資并不能認(rèn)為是地產(chǎn)融資環(huán)境的整體放松，因?yàn)閺挠猛緛?lái)看，近期房企發(fā)行的債券多數(shù)用于償還舊債。

　　融資同比大幅增長(zhǎng)

　　房企境內(nèi)融資的高峰出現(xiàn)在今年1月份。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，房企國(guó)內(nèi)發(fā)債規(guī)模達(dá)800.91億元，創(chuàng)單月歷史新高，同比2018年同期增幅達(dá)160.29%。另一方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一月房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃出現(xiàn)井噴，公布的融資計(jì)劃總數(shù)90多起，合計(jì)金額超過(guò)2100億元，刷新最近一年多來(lái)的月度融資計(jì)劃新高。

　　房企海外發(fā)債融資也較為活躍。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，有30家內(nèi)地房企在海外市場(chǎng)發(fā)行了42只債券，發(fā)行規(guī)模達(dá)到146.6億美元。其中，發(fā)行外幣債券進(jìn)行融資的房企數(shù)量和債券數(shù)量均較去年同期大幅增長(zhǎng)。

　　更多房企也在近期拋出海外融資方案。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后，有超過(guò)25家房企發(fā)布境外債務(wù)融資方案，其中部分企業(yè)已經(jīng)多次實(shí)施海外融資，比如禹洲國(guó)際，此外融創(chuàng)（專(zhuān)題閱讀）、旭輝、融信中國(guó)、佳兆業(yè)、龍光地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和華夏幸福等也均有密集融資。整體看，融資成本相比去年有所下調(diào)。

　　融資成本不一

　　盡管2019年以來(lái)房企發(fā)債總額大幅增加，但當(dāng)期融資成本依然處于高位?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，今年1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，環(huán)比下降0.17個(gè)百分點(diǎn)。境外債融資成本維持高位，1月達(dá)到了7.86%，環(huán)比增加了0.32個(gè)百分點(diǎn)，這依然處于最近幾年來(lái)的較高水平，企業(yè)融資成本壓力仍在。

　　不同房企間融資成本也存在差距。中國(guó)金茂2月25日公告稱(chēng)，其間接全資附屬公司金茂投資管理有限公司完成發(fā)行本金金額為人民幣18億元的公司債券，最終票面利率3.72%；萬(wàn)科公告顯示，其2019年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券（第一期）的最終票面利率確定為3.65%。前述公司融資利率均低于當(dāng)期短期銀行貸款利率。

　　另一些公司則要承受高額的融資利率。今年以來(lái)，融資成本最高的是當(dāng)代置業(yè)的一筆美元境外優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)15.5%。此外，明發(fā)集團(tuán)、國(guó)瑞置業(yè)和景瑞控股三家房企發(fā)行的境外融資債券或優(yōu)先票據(jù)融資成本也較高，分別達(dá)到15%、13.5%和13%。

　　總體看，有國(guó)資背景的上市房企或者位于行業(yè)第一及第二梯隊(duì)的企業(yè)往往能夠在市場(chǎng)上以更低的成本獲得資金。例如，2月18日，龍湖公告擬發(fā)行22億元公司債，最高利率5.3%，整體仍處于較低的融資水平。海外融資方面，華潤(rùn)置地、旭輝、世茂房地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)融資成本均在8%以下，融資成本相對(duì)較低。

　　從目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，融資成本高低或?qū)⒊蔀闆Q定未來(lái)行業(yè)企業(yè)排位的重要因素。華南某上市房企人士為記者算了一筆賬，一個(gè)100億元項(xiàng)目，若以項(xiàng)目利潤(rùn)率15%左右來(lái)計(jì)算，一旦企業(yè)融資成本過(guò)高，項(xiàng)目利潤(rùn)水平將受到很大影響?！霸谶@種情況下，能夠以低成本融資的房企無(wú)論在拿地、項(xiàng)目周轉(zhuǎn)方面具有更大的優(yōu)勢(shì)。”前述房企人士對(duì)記者表示。

　　到期債務(wù)規(guī)模大

　　近期房企融資的主要目的是償還債務(wù)及補(bǔ)充流動(dòng)資金，整體來(lái)看，主要方向還是“借新還舊”，解決到期債務(wù)壓力。

　　Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年房企發(fā)債規(guī)模遠(yuǎn)高于2017年，但受債務(wù)到期量影響，同期凈融資規(guī)模僅為1580.03億元，較2017年降幅達(dá)19.29%，為2014年以來(lái)新低。數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)五年，房企海內(nèi)外合計(jì)債務(wù)到期規(guī)模達(dá)2.93萬(wàn)億元，其中2019年到期規(guī)模6178億元。

　　海外方面，Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年-2023年，房企海外債合計(jì)到期規(guī)模將達(dá)7944.81億元人民幣。其中，2019年房企海外債到期規(guī)模將達(dá)1529.66億元人民幣。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從今年前兩月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況看，樓市銷(xiāo)售逐漸放緩，回款越來(lái)越難。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于前期過(guò)度投資，對(duì)資金需求不斷上漲。而從融資難度看，最近大部分房企融資成本平穩(wěn)，雖然整體處于高位，但由于全社會(huì)資金成本的相對(duì)平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。龍頭企業(yè)反而能以更低的融資成本獲得資金，對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)大額融資明顯緩解了資金壓力。

　　張大偉進(jìn)一步指出，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期非常強(qiáng)，在這種情況下，房企更加關(guān)注資金鏈的安全，拿地預(yù)計(jì)將更加謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)仍將有越來(lái)越多的房企正抓緊目前的窗口期加快融資，以應(yīng)對(duì)未來(lái)的還債高峰期。