核心提示：3月25日，中渝置地、朗詩(shī)、龍湖、萬(wàn)科等房企同日發(fā)報(bào)，房企年報(bào)季進(jìn)入高潮。萬(wàn)科當(dāng)仁不讓是當(dāng)天壓陣者。

  　3月以來(lái)，上市公司2018年報(bào)紛紛現(xiàn)身。3月25日，中渝置地、朗詩(shī)、龍湖、萬(wàn)科（專題閱讀）等房企同日發(fā)報(bào)，房企年報(bào)季進(jìn)入高潮。萬(wàn)科當(dāng)仁不讓是當(dāng)天壓陣者。

　　不同于去年9月煞有介事喊“活下去”時(shí)的不夠?qū)嵳\(chéng)，萬(wàn)科2018年報(bào)的一些列數(shù)字誠(chéng)實(shí)而靠譜。萬(wàn)科說(shuō)要“活下去、活得好、活得久”，2018年確實(shí)做到了。

　　連夜翻完萬(wàn)科年報(bào)，最突出的印象是，數(shù)據(jù)沒(méi)意外，臺(tái)詞有意思。

　　一、明數(shù)據(jù)：沒(méi)意外

　　2018年報(bào)數(shù)字看，意料之中的穩(wěn)，意料之外的好：

　　2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)337.7億元，同比分別增長(zhǎng)22.6%和20.4%；實(shí)現(xiàn)銷售金額6069.5億元，同比增長(zhǎng)14.5%。

　　資金鏈——“怎一個(gè)穩(wěn)字了得”：截至2018年底，萬(wàn)科持有貨幣資金1884.2億元；凈負(fù)債率(有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn))為30.9%，不足行業(yè)均值的一半；有息負(fù)債2612.1億元，占總資產(chǎn)的比例為17.1%，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債931.8億元，占比為35.7%，一年以上有息負(fù)債人民幣1,680.3億元，占比為64.3%。

　　利潤(rùn)率上升、盈利能力繼續(xù)增強(qiáng)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為29.7%，較2017年提高3.9個(gè)百分點(diǎn)；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為21.7%，較2017年上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；

　　融資成本低到讓人(可能也包括其他TOP3)眼紅：公司債券(5年期)最低發(fā)行利率4.05%，超短期融資券(188天)最低發(fā)行利率3.13%，中期票據(jù)(3年期)最低發(fā)行利率4.03%。

　　為業(yè)績(jī)持續(xù)性繼續(xù)蓄力：2018年獲取新項(xiàng)目227個(gè)，總規(guī)劃建筑面積4,681.4萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2,490.2萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約1,351.4億元，按建筑面積計(jì)算，其中72.1%位于一二線城市；按權(quán)益投資金額計(jì)算，81.4%位于一二線城市。

　　綜合解讀，上述關(guān)鍵數(shù)字說(shuō)明截止2018年底，萬(wàn)科依然是全行業(yè)最具“均好性”的領(lǐng)頭羊。投資視角看，盡管市盈率在同業(yè)中已相對(duì)高企，也許未必最具增值潛力，但有理由認(rèn)為，萬(wàn)科依然是最具抗跌性的地產(chǎn)股。

　　此外值得稱贊的是，“綠色萬(wàn)科”的戰(zhàn)略實(shí)施繼續(xù)收獲進(jìn)展：2018年，綠色建筑認(rèn)證面積為3502萬(wàn)平方米，已累計(jì)達(dá)到1.47億平方米；報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科已達(dá)77%主流產(chǎn)品應(yīng)用工業(yè)化體系進(jìn)行建造。

　　二、潛臺(tái)詞：有態(tài)度

　　關(guān)鍵數(shù)據(jù)沒(méi)意外，戰(zhàn)略描述有態(tài)度。這是通讀萬(wàn)科年報(bào)最有意思的印象。

　　2018年報(bào)，萬(wàn)科再次以文學(xué)生般的辭藻寫(xiě)了一篇“致股東”信，再次用一種九轉(zhuǎn)回腸的語(yǔ)言和邏輯試圖為“白銀論”培上幾鍬新土，并為從“多元化”探路到2019年的實(shí)質(zhì)退守打起圓場(chǎng)。

　　“致股東”寫(xiě)到：當(dāng)我們把白銀和黃金進(jìn)行對(duì)比的時(shí)候，不要忘記，白銀也是貴金屬。

　　“但是，那個(gè)市場(chǎng)單邊快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，那個(gè)行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了：……我國(guó)的‘少子化’、‘老齡化’趨勢(shì)已毋庸置疑……客戶需求的多樣性、多變性特點(diǎn)比以往要明顯得多……行業(yè)集中度上升，已經(jīng)不再是趨勢(shì)，而是事實(shí)?！?/span>

　　堅(jiān)決警示“白銀時(shí)代”的來(lái)臨，從去年的輿論旋渦中走來(lái)，又深知必須避免被解讀為唱衰嫌疑，在危言與謹(jǐn)慎間小心拿捏?！爸鹿蓶|”繼續(xù)寫(xiě)到：“白銀時(shí)代是一個(gè)更多變的時(shí)代，是一個(gè)更細(xì)膩的時(shí)代，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)更激烈、需要更高技術(shù)含量的時(shí)代。”

　　基于如這樣的種種邏輯，萬(wàn)科提出2019年的核心目標(biāo)：“穩(wěn)住基本盤(pán)”?！盎颈P(pán)”將是萬(wàn)科2019年最重要的詞匯。

　　這想必是一個(gè)很有意思的議題：什么是萬(wàn)科自己看來(lái)的“基本盤(pán)”？是否意味著，也存在一個(gè)被劃定為“非基本盤(pán)”的東西，那是誰(shuí)？

　　萬(wàn)科年報(bào)里這么直接表述：“鞏固開(kāi)發(fā)即售業(yè)務(wù)的基本盤(pán)……鞏固住區(qū)物業(yè)服務(wù)基本盤(pán)……提升萬(wàn)科租賃住宅品牌影響力是租賃住宅業(yè)務(wù)的基本盤(pán)……持續(xù)提升既有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)是商業(yè)業(yè)務(wù)的基本盤(pán)……經(jīng)營(yíng)好現(xiàn)有項(xiàng)目、完善布局是物流業(yè)務(wù)的基本盤(pán)……構(gòu)建山地和滑雪度假場(chǎng)景，以及客戶愿意買單的、有競(jìng)爭(zhēng)力的冰雪度假服務(wù)體系是冰雪業(yè)務(wù)基本盤(pán)?！?/span>

　　這其實(shí)篤定暗示了，在已布局的業(yè)務(wù)中，“標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老、教育”被定義成了“非基本盤(pán)”(或者“試錯(cuò)盤(pán)”)？

　　如果說(shuō)“標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園”可以理解為是因?yàn)椴旁囁?，但萬(wàn)科也會(huì)繼續(xù)給予觀察和試驗(yàn)的時(shí)間機(jī)會(huì)的話。那么，摸索多年的“養(yǎng)老、教育”因?yàn)橼A利路徑的迷障，已被萬(wàn)科階段性放棄/冷藏？

　　“薄彼”即便沒(méi)有明示，“厚此”確實(shí)板上釘釘：報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入98.0億元，同比增長(zhǎng)33.0%，連續(xù)第九年蟬聯(lián)中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第1名；

　　另外，萬(wàn)科作為第一大股東控制的普洛斯在中國(guó)營(yíng)運(yùn)著總面積逾3300萬(wàn)平方米的物流地產(chǎn)，穩(wěn)坐中國(guó)“一哥”寶座；報(bào)告期內(nèi)，繼續(xù)獲得64個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約494.3萬(wàn)平方米，這是驚人的擴(kuò)張。

　　值得關(guān)注的是，郁亮（專題閱讀）曾表示，“萬(wàn)科物業(yè)市值不到千億不會(huì)考慮上市。”現(xiàn)在不上市恰恰表明了郁亮對(duì)萬(wàn)科物業(yè)寄予的野心，這種野心也同樣寄予在大舉投資并高調(diào)宣布“物流生態(tài)”的普洛斯身上。

　　因此，另一個(gè)未來(lái)數(shù)年觀察萬(wàn)科的大看點(diǎn)是，萬(wàn)科什么時(shí)候推動(dòng)萬(wàn)科物業(yè)、普洛斯物流獨(dú)立上市、成為千億平臺(tái)？

　　三、萬(wàn)科的喜報(bào)，姚老板的禮包

　　2017年，新任董事會(huì)主席首年的郁亮帶領(lǐng)萬(wàn)科給了股東一份高分答卷，現(xiàn)金分紅99.35億元，每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利9.0元(含稅)。

　　2018表現(xiàn)卓越的萬(wàn)科給股東奉上了一份更大的：擬合計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股息118.12億元(含稅)，每10股派送人民幣10.70元(含稅)現(xiàn)金股息；

　　戲劇性的是，笑納最大禮包的，應(yīng)當(dāng)就是當(dāng)初殺得最激烈的姚員外。

　　在寶萬(wàn)大戰(zhàn)結(jié)束后，寶能方面持有的萬(wàn)科股份一度高達(dá)25.4%；2018年，姚振華已兩批次大規(guī)模出售近10%萬(wàn)科股份，套現(xiàn)257億元。

　　萬(wàn)科年報(bào)披露，截至2018年底，鉅盛華及一致行動(dòng)人合計(jì)持有其股份16.198億股，占其股份總數(shù)的14.67%。

　　經(jīng)此派股，鉅盛華系除了獲得逾16億元股息，還將獲得巨大的股價(jià)溢價(jià)。截至25日收盤(pán)，萬(wàn)科A股價(jià)收?qǐng)?bào)28.16元，相比鉅盛華買入萬(wàn)科A平均成本每股逾18元，每股浮盈約10元。以其總共16.198億股合計(jì)浮盈約160億。而且可以預(yù)見(jiàn)的是，萬(wàn)科的優(yōu)異年報(bào)將在未來(lái)數(shù)日繼續(xù)推動(dòng)姚振華的持有股價(jià)扶搖直上。

　　寶萬(wàn)大戰(zhàn)正酣時(shí)，不知是否有誰(shuí)預(yù)見(jiàn)到，寶萬(wàn)大戰(zhàn)會(huì)在終場(chǎng)后這樣寫(xiě)續(xù)集。