核心提示：傳正榮集團(tuán)副總裁林湧6月底離職，正榮則稱人事方面目前并未收到林湧辭呈，其仍在正常上班。自2018年2月以來，正榮已經(jīng)至少有10名高管離職。

   “正榮又一位高管離職了，這已經(jīng)是今年第三位了。”在某地產(chǎn)獵頭群里，這個消息并未驚起多大風(fēng)浪。對于地產(chǎn)人來說，在近兩年市場環(huán)境下，房企高周轉(zhuǎn)的同時，人才高周轉(zhuǎn)屢見不鮮。此次被傳離職的是正榮集團(tuán)副總裁林湧，據(jù)悉林湧已向集團(tuán)提交辭呈，于6月底離職。林湧曾擔(dān)任正榮集團(tuán)長沙公司總經(jīng)理，此后上調(diào)總部，先后負(fù)責(zé)董事會辦公室、分管廣州公司和東莞公司、掌管資產(chǎn)管理、客戶關(guān)系業(yè)務(wù)，還曾一度接管投資業(yè)務(wù)。

　　 對于林湧離職事件，中國房地產(chǎn)報記者致電正榮集團(tuán)（以下簡稱“正榮”）核實(shí)，對方回復(fù)：“人事方面目前并未收到林湧辭呈，其仍在正常上班，堅守工作崗位。集團(tuán)組織架構(gòu)方面目前也暫時沒有任何變化?！?/span>

　　 無論林湧離職是否確定，正榮集團(tuán)旗下獨(dú)立地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺正榮地產(chǎn)（股票代碼06158.HK，以下簡稱“正榮地產(chǎn)”）赴港上市后的一年時間里，整個正榮集團(tuán)都寫滿了人事動蕩，其中正榮地產(chǎn)的變動尤其頻繁。據(jù)記者統(tǒng)計，自2018年2月以來，正榮已經(jīng)至少有10名高管離職，對此，一位TOP20房企廣東分公司副總經(jīng)理在接受記者采訪時表示：“今年的行業(yè)環(huán)境依然不容樂觀，融資環(huán)境仍有收緊趨勢，在這種環(huán)境下，對于有規(guī)模擴(kuò)張需求的房企來說，人事變動頻繁也折射出企業(yè)的需求焦慮，比如之前同樣換帥頻繁的中梁，這類企業(yè)需要的是能夠融到資的高管?！?/span>

　　 人事變動背后的規(guī)模焦慮

　　 “正榮的人事動蕩從去年2月就開始了，最為引人注目的是林朝陽的職位變動。當(dāng)時正榮地產(chǎn)任命了兩名聯(lián)席行政總裁，現(xiàn)任副總裁王本龍晉升為聯(lián)席行政總裁，公司原行政總裁林朝陽調(diào)任為聯(lián)席行政總裁。但比較戲劇性的是，林朝陽剛?cè)蚊?，就被調(diào)職正榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)任董事長兼總裁一職，接任他原職位的是同一天被任命的聯(lián)席總裁的王本龍?！币晃唤咏龢s地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士這樣告訴中國房地產(chǎn)報記者?！斑@一任命意味深長，林朝陽在正榮20年，正榮地產(chǎn)的注冊法人就是林朝陽，可見他在正榮的地位，這次任命意味著林朝陽徹底退出地產(chǎn)經(jīng)營團(tuán)隊?！?/span>

　　 根據(jù)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自上市以來，正榮地產(chǎn)便開始了頻繁的人事調(diào)整。2018年11月，正榮地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)及聯(lián)席公司秘書談銘恒辭職，接替他的財務(wù)總監(jiān)職位的是新城發(fā)展原執(zhí)行董事、副總裁陳偉健。談銘恒于2015年8月加入正榮地產(chǎn)，從時間節(jié)點(diǎn)上看，談銘恒參與完成了正榮地產(chǎn)2018年1月的赴港上市。據(jù)悉，早在8月，陳偉健便已被委任為公司的執(zhí)行董事兼副總裁，彼時談銘恒已不再參與公司的海外融資工作，曾在新城控股擔(dān)任CFO的陳偉健全盤接手了正榮地產(chǎn)的海外融資和發(fā)債工作。

　　 2019年3月19日，正榮地產(chǎn)內(nèi)部發(fā)文稱，正榮地產(chǎn)副總裁劉翔因個人原因申請辭去副總裁及董事會秘書職務(wù)。4月2日，正榮集團(tuán)旗下的正榮產(chǎn)業(yè)集團(tuán)發(fā)布內(nèi)部通知，原財務(wù)總監(jiān)鄭琳琳即日起辭職。據(jù)悉，鄭琳琳此前擔(dān)任過集團(tuán)助理總裁、副總裁等職。2018年7月，鄭琳琳任正榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)，分管財務(wù)部。

　　 值得關(guān)注的是，作為正榮集團(tuán)三大業(yè)務(wù)板塊之一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)，自2018年5月正式掛牌，“正榮系”的人事變動頻繁的發(fā)生在產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、集團(tuán)之間，這里似乎已成為高管職位變遷的緩沖站。

　　 6月6日，正榮地產(chǎn)再次發(fā)布人事變動公告。沈國權(quán)辭任正榮地產(chǎn)獨(dú)立非執(zhí)行董事、薪酬委員會、提名委員會成員的職位。接任者林華在融資及企業(yè)管治方面擁有超過十年的經(jīng)驗(yàn)。曾擔(dān)任廈門市創(chuàng)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理、中廣核集團(tuán)有限公司投資董事、美國畢馬威高級模型工程師及項(xiàng)目經(jīng)理一職。目前，他尚擔(dān)任著中廣核資本控股有限公司外部董事、興業(yè)銀行股份有限公司獨(dú)立董事的職位。

　　 在正榮的人事變動里，變動最為頻繁的是與融資和海外發(fā)債相關(guān)的職位，新來的繼任者都肩負(fù)著重任。

　　 規(guī)模與利潤的兩難

　　 頻繁的人事變動時間表，也勾勒出正榮地產(chǎn)上市后尋求發(fā)展突圍的軌跡。

　　 2018年對于正榮來說可謂意義深遠(yuǎn)，這個江西起家，成立于1998年的房地產(chǎn)企業(yè)，主席歐宗榮是福建莆田人，也是福建著名房地產(chǎn)家族歐氏三兄弟中的老二，其胞弟歐宗洪是港股上市內(nèi)房企融信中國的控股股東。相比搶先一步登陸資本市場的胞弟，2013年以前的正榮，一直以低調(diào)的姿態(tài)深耕海西經(jīng)濟(jì)帶的贛閩二省。直到2013年，正榮突然開啟迅猛擴(kuò)張模式，短時間內(nèi)快速進(jìn)駐了上海、南京、蘇州、天津等地，頻頻出手拿下地王。2016年，在武漢，正榮地產(chǎn)先后于5月及7月拿下了兩個地王項(xiàng)目，溢價率分別為173%及442.15%。當(dāng)年7月份，正榮地產(chǎn)又拿下南昌經(jīng)開區(qū)地王。這一地王模式也為日后正榮的低利潤率埋下隱憂。　2015年7月，正榮地產(chǎn)控股成立，承接了正榮集團(tuán)全盤的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正式開始籌備上市。當(dāng)年11月，正榮集團(tuán)將34家子公司注入正榮地產(chǎn)，此后正榮地產(chǎn)經(jīng)歷了總共6次公司架構(gòu)重組。2018年1月16日，正榮地產(chǎn)1月16日上午在港交所正式敲鐘上市，也是這一年，正榮地產(chǎn)躋身千億房企隊伍。

　　 “正榮地產(chǎn)上市更像是債務(wù)倒逼的上市，所以在上市以后頻繁發(fā)債，應(yīng)該是想用長債置換短債，試圖以此優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，緩解償借壓力?！泵褡遄C券一位分析師告訴記者。據(jù)公開資料顯示，正榮地產(chǎn)在上市后，先后共進(jìn)行8次融資和1次子公司債券融資，其中優(yōu)先票據(jù)融資合計11.8億美元，資產(chǎn)支持債券（ABS）合計35.05億元人民幣，子公司債券融資20億元人民幣，共計134.21億元人民幣。今年6月19日，正榮地產(chǎn)再次發(fā)布公告稱，將發(fā)行本金總額為2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券。

　　 在一系列操作下，正榮的負(fù)債在短短一年內(nèi)從183.2%降到了74%。對此，公司的執(zhí)行董事、副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健表示：“2018年取得如此大幅度的改善，主要基于公司于2018年成功完成IPO，公司規(guī)模持續(xù)做大， 回款率亦處于同業(yè)較高水平。”

　　 在2019年的前4個月里，正榮地產(chǎn)共計通過招拍掛競得土地14幅，補(bǔ)充了建筑面積約112.1萬平方米的土地儲備，但這樣的拿地速度與其他同規(guī)模房企相比仍處于低位。

　　 雖然負(fù)債降低，但凈利潤率低、權(quán)益占比低、土地儲備不足仍是正榮地產(chǎn)下一個千億路上亟待解決的問題。



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