核心提示：原融創(chuàng)中國華中區(qū)域副總裁魏欣加盟藍(lán)光地產(chǎn)，任兩湖區(qū)域副總裁兼武漢公司總經(jīng)理一職，分管營銷條線的副總裁楊冉剛剛被曝出離職。

　  一場(chǎng)高層人事“換防”，牽出四川藍(lán)光地產(chǎn)股份有限公司（SH.600466，下稱“藍(lán)光地產(chǎn)”）全國化布局的“新路徑”。

　　 7月30日，藍(lán)鯨房產(chǎn)獲悉，原融創(chuàng)中國華中區(qū)域副總裁魏欣即將加盟藍(lán)光地產(chǎn)。對(duì)此，藍(lán)光地產(chǎn)相關(guān)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)回應(yīng)說，魏欣將出任藍(lán)光兩湖區(qū)域（湖北、湖南）副總裁兼武漢公司總經(jīng)理一職。值得注意的是，在此之前，藍(lán)光地產(chǎn)分管營銷條線的副總裁楊冉剛剛被曝出離職的消息。

　　 有業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，近期藍(lán)光地產(chǎn)的人事變動(dòng)或與其全國化布局戰(zhàn)略調(diào)整有一定關(guān)系，這背后或隱藏著藍(lán)光地產(chǎn)在前幾年“東進(jìn)南下”的戰(zhàn)略中，部分三四線城市去化困難的問題。

　　 而今，主動(dòng)招攬“外援”調(diào)整城市布局的藍(lán)光地產(chǎn)，將如何排除三四線城市的“隱雷”，又如何實(shí)現(xiàn)“中而強(qiáng)”的戰(zhàn)略定位？值得研究。

　 　成都”大本營“銷售額下滑，改變策略求均衡發(fā)展？

　　 7月28日，藍(lán)光地產(chǎn)公布了2019年上半年經(jīng)營情況。公告顯示，2019年1-6月，藍(lán)光地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額465.30億元，同比增長(zhǎng)12.46%。

　　 但在這份數(shù)據(jù)中，藍(lán)光地產(chǎn)大本營成都以及滇渝區(qū)域的表現(xiàn)，卻差強(qiáng)人意。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月份，藍(lán)光地產(chǎn)在成都區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額106.42億元，同比下滑41.73%；在滇渝區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額40.89億元，同比下滑50.46%。

　　 受銷售額下滑影響，成都區(qū)域的銷售額占比也從2018年上半年的44.14%跌至23%；滇渝區(qū)域占比則從19.95%降低至9%。

　　 對(duì)于藍(lán)光在成都區(qū)域銷售額及占比的雙雙下滑，業(yè)內(nèi)并不意外。房多多戰(zhàn)略市場(chǎng)研究總監(jiān)張健向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，“2016年、2017年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，透支了部分購房者需求，這對(duì)2019年的市場(chǎng)成交量帶來一定沖擊?！?/span>

　　 據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，成都商品房供應(yīng)和成交量同環(huán)比均下降，其中，供應(yīng)量同比下跌12%；成交量同比下跌11%。在市場(chǎng)整體成交量減少的大環(huán)境下，成都TOP10房企整體銷售規(guī)模較去年同期下降了29.08%。

　　 同時(shí)，成都大本營銷售額下降對(duì)藍(lán)光地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鏊俚挠绊?，不容忽視?017年、2018年，藍(lán)光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)581億、854億，增速分別為92.97%、47%。而在2019年上半年，這一增速降低至12%。

　　 與上述數(shù)據(jù)相對(duì)應(yīng)的是，藍(lán)光地產(chǎn)華中區(qū)、華東區(qū)銷售額占比大幅度上升的情況，亦十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月份，藍(lán)光地產(chǎn)華中區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額114.66億元，同比增長(zhǎng)255.87%；華東區(qū)域銷售額118.94億元，同比增長(zhǎng)47.88%。兩區(qū)域的銷售額在集團(tuán)中的占比均首次達(dá)到25%。

　　 對(duì)于藍(lán)光地產(chǎn)各區(qū)域城市表現(xiàn)出的波動(dòng)現(xiàn)象，58安居客分析師張波向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析說：“這與企業(yè)戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移有很大關(guān)系?！彼赋?，早年間，藍(lán)光提出“東進(jìn)南下、1+3+N戰(zhàn)略”進(jìn)軍了京津冀城市群、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶，以及華南區(qū)，加速拓展全國化布局腳步。

　　 據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至2018年的三年時(shí)間里，藍(lán)光地產(chǎn)加速“走出”四川，新進(jìn)入30余座城市，基本實(shí)現(xiàn)了全國主要區(qū)域的布局。財(cái)報(bào)顯示，2018年，藍(lán)光地產(chǎn)成都區(qū)域持有127.5萬平待開發(fā)土地，在集團(tuán)中占比為25.39%；而在2017年，成都區(qū)域持有待開發(fā)土地面積為185萬平，集團(tuán)占比45.56%。

　　 而藍(lán)光地產(chǎn)相關(guān)人士也向藍(lán)鯨房產(chǎn)回復(fù)稱，“藍(lán)光作為全國化的公司，未來西南區(qū)域規(guī)模上會(huì)保持增長(zhǎng)，但是占比會(huì)有一定程度的降低，六大區(qū)域結(jié)構(gòu)占比會(huì)更加均衡?！?/span>

　　 從本地龍頭房企轉(zhuǎn)為全國發(fā)展”均好生“，藍(lán)光地產(chǎn)的主動(dòng)求變，已經(jīng)悄然開啟。

　　 謀求“中而強(qiáng)”：內(nèi)優(yōu)團(tuán)隊(duì)、外拓規(guī)模

　　 2019年以來，房企紛紛轉(zhuǎn)舵求穩(wěn)，以謀求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，藍(lán)光地產(chǎn)亦不例外。在今年2月份的公司總結(jié)會(huì)上，藍(lán)光地產(chǎn)提出了戰(zhàn)略4.0，將企業(yè)定位為”中而強(qiáng)“。

　　 彼時(shí)，藍(lán)光發(fā)展執(zhí)行董事長(zhǎng)兼CEO張巧龍表示，藍(lán)光地產(chǎn)要堅(jiān)持規(guī)模與利潤(rùn)并重的發(fā)展方向，同時(shí)，積極引入職業(yè)經(jīng)理人，并在管理層繼續(xù)堅(jiān)持合伙人機(jī)制，以激發(fā)企業(yè)內(nèi)生動(dòng)力。

　　 為提振市場(chǎng)信心，7月19日，藍(lán)光地產(chǎn)總裁張巧龍等5位核心高管，參與了公司股權(quán)激勵(lì)的第一次行權(quán)，合計(jì)行權(quán)數(shù)量為2576萬股，行權(quán)金額近1.8億元。

　　 據(jù)藍(lán)光地產(chǎn)公告披露，若上市公司在2018年-2020年三年，分別實(shí)現(xiàn)歸母扣非凈利潤(rùn)不低于22億元、33億元、50億元，則相關(guān)高層能獲得一定比例的股票期權(quán)。

　　 2019年上半年，藍(lán)光地產(chǎn)銷售額雖然增幅在下滑，盈利能力卻依舊表現(xiàn)不錯(cuò)。數(shù)據(jù)顯示，藍(lán)光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市股東凈利潤(rùn)12.44億，同比增加101%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)11.92億元，同比增加98%。

　　 管理層的股權(quán)激勵(lì)策略會(huì)否對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略形成有效帶動(dòng)？對(duì)此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，“實(shí)施股權(quán)激勵(lì)的策略，說明藍(lán)光非?？春米约旱奈磥?，對(duì)企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和股價(jià)上漲很有信心。不過，這反過來也會(huì)給管理團(tuán)隊(duì)帶來一定壓力?！?/span>

　　 在企業(yè)發(fā)布股權(quán)激勵(lì)前夕，7月17日，分管營銷條線的藍(lán)光副總裁楊冉被曝離職。目前，楊冉離職是否與業(yè)績(jī)承壓有關(guān)尚不得而知，但在激發(fā)團(tuán)隊(duì)活力的同時(shí)，如何保證高管層的穩(wěn)定，亦是企業(yè)需要關(guān)注的問題。

　　 與此同時(shí)，藍(lán)鯨房產(chǎn)獲悉，近日，原融創(chuàng)中國華中區(qū)域副總裁魏欣已入職藍(lán)光地產(chǎn)，出任藍(lán)光地產(chǎn)兩湖區(qū)域副總裁兼武漢公司總經(jīng)理。

　　 據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析指出，從魏欣的加盟來看，藍(lán)光地產(chǎn)或?qū)δ壳叭A中區(qū)域的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不滿意，后續(xù)可能會(huì)繼續(xù)加大城市調(diào)節(jié)力度。

　　 藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，由于藍(lán)光地產(chǎn)早幾年間的全國化布局中，在大量三四線城市有不少項(xiàng)目。如今，隨著三四線市場(chǎng)的”冷卻“，藍(lán)光地產(chǎn)也面臨著去化難題。據(jù)東方金誠數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月，藍(lán)光地產(chǎn)在三、四、五線城市尚有744.87萬平未售面積，占比約45.42%。

　　 據(jù)藍(lán)光地產(chǎn)公告披露，2019年上半年，華中區(qū)域開工面積149萬平，集團(tuán)占比30%，是三、四線城市庫存較為集中的區(qū)域。

　　 藍(lán)鯨房產(chǎn)注意到，藍(lán)光地產(chǎn)在上半年明顯加大了一二線拓儲(chǔ)力度，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)尋求穩(wěn)固支撐。據(jù)東方證券的一份數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月份，藍(lán)光地產(chǎn)累計(jì)獲得28個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積421.4萬平米。其中二線城市項(xiàng)目建面合計(jì)264.2萬平，占比63%；三四線項(xiàng)目建面合計(jì)157.2 萬方，占比37% 。

　　 據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，藍(lán)光地產(chǎn)在2019年上半年新增貨值844.7億元，位居排行榜第17位。

　　 上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析，這說明藍(lán)光地產(chǎn)”換倉“的意圖十分明顯。

　　 不過，魏欣的到來，能否推動(dòng)藍(lán)光華中區(qū)庫存的去化，還有待觀察。如今，可以看出，為實(shí)現(xiàn)“中而強(qiáng)”的戰(zhàn)略定位，藍(lán)光地產(chǎn)正自內(nèi)而外展開謀篇布局。一方面，通過合伙人機(jī)制來激發(fā)管理層活力；另一方面，藍(lán)光繼續(xù)推動(dòng)全國化的布局，通過土儲(chǔ)換倉的方式來沖抵三四線城市帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在沒有“主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)”的情況下，藍(lán)光此舉能否達(dá)到預(yù)期效果，一切都有待觀察。




    本文轉(zhuǎn)載來自：藍(lán)鯨房產(chǎn)，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者，如涉及版權(quán)問題請(qǐng)聯(lián)系：echr@echr-China.com