核心提示：因?yàn)橹袣W國(guó)際城這種城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)、回報(bào)速度慢，如今金茂出讓其中一幅地塊，或是為了尋求資金快周轉(zhuǎn)。

    今年以來，金茂的買賣動(dòng)作越發(fā)頻繁。

    上周，金茂在珠海以近30億元的價(jià)格拿下一宗商住地塊，今天，金茂又將戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)到了青島，但這一次，這家京城房企不是舉牌“廝殺”，而是掛牌轉(zhuǎn)讓。

    據(jù)北交所9月24日消息，金茂、中海、平安擬轉(zhuǎn)讓所持有的青島茂景置業(yè)有限公司100%股權(quán)，目前，項(xiàng)目仍處于預(yù)披露階段，尚未公布轉(zhuǎn)讓底價(jià)。

    資料顯示，標(biāo)的公司的主要資產(chǎn)為青島智慧新城項(xiàng)目C4地塊，該地塊為青島中歐國(guó)際城的項(xiàng)目地塊，由金茂的子公司凱喜有限公司于2017年12月以3.3億元的價(jià)格競(jìng)得。

    中歐國(guó)際城是金茂“城市運(yùn)營(yíng)”產(chǎn)品線的重要作品，是金茂在長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城之后的第二個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，此次掛牌轉(zhuǎn)讓中歐國(guó)際城項(xiàng)目地塊，不免引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注。

    有分析表示，金茂近期的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，與其調(diào)整資金結(jié)構(gòu)有關(guān)，因?yàn)橹袣W國(guó)際城這種城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)、回報(bào)速度慢，如今金茂出讓其中一幅地塊，或是為了尋求資金快周轉(zhuǎn)。

    中歐國(guó)際城“七年之癢”

    中歐國(guó)際城位于青島膠州灣北岸高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，整體占地2500畝，建筑面積約400萬平方米，近幾年，隨著高鐵站、國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建成，再配上該地區(qū)的港口優(yōu)勢(shì)，未來中歐國(guó)際城所在的青島高新區(qū)將形成海陸空立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，地理位置無疑是得天獨(dú)厚。

    加之，從去年開始，中歐國(guó)際城項(xiàng)目首批地塊陸續(xù)進(jìn)入開盤、搖號(hào)、交付狀態(tài)，而二批、三批地塊也將在2021年、2023年陸續(xù)交付使用，也就是說，對(duì)金茂而言，中歐國(guó)際城即將進(jìn)入收成階段。

    盡管如此，金茂依舊“忍痛”割舍了其中一部分。

    據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，此次掛牌轉(zhuǎn)讓的青島茂景置業(yè)，持有中歐國(guó)際城的一宗地塊，該地塊的土地用途為城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)零售用地，土地面積4.58萬平方米，規(guī)劃建筑面積13.74萬平方米，其中配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓建筑面積10.82萬平方米。

    該地塊由凱喜于2017年12月4日競(jìng)得，并于同月成立項(xiàng)目公司青島茂景置業(yè)。值得一提的是，青島茂景置業(yè)于2018年進(jìn)行增資，先后引入了平安和中海，增資完成后，青島茂景置業(yè)由中海持股18%，平安持股14%，而凱喜的持股比例則從100%將至68%。

    此次掛牌轉(zhuǎn)讓青島茂景置業(yè)100%股權(quán)，意味著，轉(zhuǎn)讓完成后，金茂、中海與平安將不再持有上述地塊的股權(quán)。

    地理位置優(yōu)越、項(xiàng)目即將進(jìn)入收成期......金茂選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出售項(xiàng)目股權(quán)，的確讓人捉摸不透。為此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體嘗試向金茂相關(guān)人士尋求答案，但對(duì)方僅表示，尚不清楚相關(guān)情況。

    市場(chǎng)分析人士則表示，中歐國(guó)際城作為金茂城市運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要項(xiàng)目，將來或許能為金茂創(chuàng)造巨大的利潤(rùn)，但項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)至今已有多年的時(shí)間，“摧城拔寨”的費(fèi)用是無法想象的。

    從資本的角度看，城市運(yùn)營(yíng)具有前期投入大、開發(fā)周期長(zhǎng)、回報(bào)速度慢的特點(diǎn)，盡管金茂有央企中化集團(tuán)在背后加持，但金茂在目前的市場(chǎng)條件下仍然急需調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，因此其與中歐國(guó)際城的“姻緣”也是逃不過“七年之癢”的階段。

    2013年，彼時(shí)的金茂還叫做方興地產(chǎn)，這家企業(yè)就宣布計(jì)劃投資300億元在青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)CBD核心區(qū)域進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，包含一二級(jí)開發(fā)。

    隨后，2015年，金茂中歐國(guó)際城揭幕活動(dòng)在青島舉行，中歐國(guó)際城項(xiàng)目正式亮相。或許是對(duì)城市運(yùn)營(yíng)模式的未來感到樂觀，又或許是對(duì)中歐國(guó)際城項(xiàng)目區(qū)位的滿意，金茂在隨后兩年持續(xù)為項(xiàng)目擴(kuò)容。

    2016年1月，金茂以4.48億元摘青島高新區(qū)四幅地塊，首次為中歐國(guó)際城擴(kuò)容；2017年12月4日，凱喜有限公司以22.69億元拿下高新區(qū)7宗地塊，而此次出售的標(biāo)的公司所持資產(chǎn)正式此次競(jìng)得的其中一幅地塊。隨后，同年12月13日，金茂子公司北京興茂置業(yè)有限公司以21.5億元拿下高新區(qū)中歐國(guó)際城范圍內(nèi)6宗地塊，這是時(shí)隔9天金茂再次補(bǔ)倉(cāng)中歐國(guó)際城。

    如今，項(xiàng)目開發(fā)七年，標(biāo)的資產(chǎn)競(jìng)得將近兩年，金茂選擇出手上述地塊，顯然，這家京派房企希望尋求新的發(fā)展思路，從而走的更長(zhǎng)更遠(yuǎn)。

    據(jù)悉，金茂此次出售的青島茂景置業(yè)股權(quán)，旗下資產(chǎn)為中歐國(guó)際城項(xiàng)目三批地塊的一宗，從建筑面積來看，約占第三批地塊的6%，約占整個(gè)中歐國(guó)際城項(xiàng)目的4%。

    “從另一方面看，整個(gè)項(xiàng)目的體量比較大，不可能完全拿在手上”，市場(chǎng)分析人士提到，金茂在整個(gè)中歐國(guó)際城的持有比例還很大，出售其中的一部分，能夠讓其迅速的回籠資金，從而加快金茂在其他方面的布局。

    金茂城市運(yùn)營(yíng)模式

    無疑，城市運(yùn)營(yíng)模式為金茂帶來了諸多的利好，金茂甚至因?yàn)槠洫?dú)特的城市運(yùn)營(yíng)模式走出了不同于其他房企的道路。

    一方面，這種城市運(yùn)營(yíng)的模式讓金茂獲得了一級(jí)開發(fā)的回報(bào)以及二級(jí)開發(fā)、項(xiàng)目的持有運(yùn)營(yíng)的持續(xù)性收益，讓這家企業(yè)突破地產(chǎn)周期實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

    數(shù)據(jù)顯示，2019年前8月，金茂累計(jì)簽約銷售金額1082.2億元，累計(jì)簽約銷售建筑面積489.23萬平方米，分別同比增長(zhǎng)25.41%、77.77%。在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2019年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100》榜單中，位列18名，較去年同期的22名上升四位。

    另一方面，這種“金茂模式”讓其土地獲取大量的土地儲(chǔ)備，并且大大降低了其拿地的成本。

    根據(jù)金茂的財(cái)報(bào)，2019年上半年，金茂共收購(gòu)項(xiàng)目24個(gè)，總土地款為341億元，權(quán)益土地款為179億元，新增土儲(chǔ)建面643萬平米，當(dāng)期城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)比例達(dá)到45%。甚至，金茂還表示，2020-2022年，將實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)對(duì)于整體投資60%的土地儲(chǔ)備貢獻(xiàn)。

    受惠于城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)換的土地儲(chǔ)備，金茂的平均拿地成本由2018年末約8124元/平米降至5300元/平米。

    但基于這種城市運(yùn)營(yíng)的模式，金茂也需要在項(xiàng)目開發(fā)前期騰挪出大量的資金獲取土地、進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)，以及導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)出。在這種模式下，金茂同時(shí)還需要自己承擔(dān)招商引資與銷售的風(fēng)險(xiǎn)，這就使得金茂前期需要進(jìn)行大量的投入。

    目前，金茂將2019年定為“城市運(yùn)營(yíng)年”，該公司在中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露，上半年，公司實(shí)現(xiàn)了5個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目首批土地獲取，下半年，在嘉善、武漢、南通、福州、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙等城市均有重點(diǎn)推進(jìn)的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

    為了支撐下半年涉及的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，金茂需要調(diào)配大量的資金支持，從金茂目前的資金情況來看，截至2019年中期，金茂擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為223.78億元，受限制的銀行結(jié)余為51.01億元，而該公司的計(jì)息銀行貸款和其他借款256.78億元需要一年內(nèi)償還。

    因此，金茂今年陸續(xù)通過出讓北京、上海、天津、長(zhǎng)沙等一些項(xiàng)目來籌措財(cái)務(wù)資源，在今年七月，還引入了險(xiǎn)資平安，成為其第二股東。

    對(duì)金茂來說，公司在進(jìn)行快速開發(fā)、全國(guó)布局的同時(shí)，通過將一些發(fā)展相對(duì)成熟的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及出售部分沒有那么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，能夠讓公司快速的擴(kuò)充在手資金，并投入到新的開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中。


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