核心提示：“自立門戶”的時代鄰里，有了資本的助推，除了可以直接進行股權或債券融資、改善財務水平，最重要的，將是進行規(guī)模和業(yè)務的擴張。

    2019接近尾聲的這一天，是物業(yè)管理行業(yè)風頭正盛的一天。時代鄰里緊趕慢趕搭上了末班車，與保利物業(yè)同一日登陸資本市場。一大早，岑釗雄就帶領一眾管理層齊齊現(xiàn)身，等待敲鐘的一刻。

    兩家公司的開盤表現(xiàn)，頗為人們好奇。9點半準時開盤，相比保利物業(yè)的開盤大漲，時代鄰里則出現(xiàn)破發(fā)，開報4.89港元，較招股價下跌5.05%，1手帳面蝕260港元。然而管理層似乎絲毫未受破發(fā)的影響，心情極佳。

    此次破發(fā)，或許是在意料之中。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，時代中國于年內(nèi)共三次公告將物業(yè)分拆的消息，并未出現(xiàn)股價上漲的情況，最近一次于11月28日公告，股價還在持續(xù)走低。

    港交所敲鐘

    有市場人士認為，盡管港股市場近年來對物業(yè)企業(yè)頗為青睞，但目前對其態(tài)度也回歸理性。具體到時代鄰里本身來看，破發(fā)跟其估值虛高有關。一方面，時代鄰里對母公司的依賴較大，另一方面，相比其他物業(yè)股，其財務表現(xiàn)、規(guī)模和商業(yè)模式各方面并不突出。

    據(jù)了解，時代鄰里于2009年成立，其于近幾年快速成長壯大，直接推手來自母公司時代中國。

    目前，時代鄰里的主要服務包括物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務、其他專業(yè)服務，其大部分收入來自時代中國物業(yè)開發(fā)項目提供的物業(yè)管理服務。

    招股書顯示，2016-2018年，該公司收入從3.73億元增長至6.96億元，年復合增長率為36.6%，并于今年上半年收入4.56億元，同比增長48.1%；凈利潤則從2010萬元增長至6420萬元，年復合增長率為78.8%，并于今年上半年同比增長50.7%至4180萬元。

    值得注意的是，于2016年、2017年及2018年以及截至2019年6月30日止六個月，來自向時代中國開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務的收入分別占其產(chǎn)生自物業(yè)管理服務收入的約81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

    截至2019年6月30日，公司在管項目有53處由時代中國開發(fā)，總建筑面積為1530萬平方米，占在管總建筑面積的44.1%。而未來兩年內(nèi)，時代中國還將交付650萬平方米物業(yè)予公司管理。

    依托母公司的發(fā)展布局，時代鄰里的絕大部分物管市場同樣來自于大灣區(qū)。截至2019年6月30日，其位于中國的204個在管物業(yè)管理服務項目及六個市政環(huán)衛(wèi)項目中有191個位于大灣區(qū)，約占在管總建筑面積的87.7%。

    并購拓展

    背靠母公司成長壯大，時代鄰里也有意脫離依賴。岑釗雄和白錫洪共同敲響的上市鐘聲，也宣告著時代鄰里正式實現(xiàn)與時代中國的“分身”?！斑@對于時代鄰里來說，是值得紀念的重要時刻”，白錫洪喜笑顏開。

    執(zhí)行董事兼行政總裁王萌也現(xiàn)場答疑道，“在項目面積上，會使來自于時代中國支持的與來自第三方的，保持一個均衡的比例，雙方持續(xù)都會增長。”

    此外，雖然時代鄰里本次是作為獨立平臺運營上市，但融資是否會繼續(xù)反哺母公司，為地產(chǎn)業(yè)務“輸血”，則是市場關注的另一個重點。

    根據(jù)招股書披露，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，時代鄰里的資本負債比率分別為55.7%、11.5%、1,494.7%及1,022.2%。其中，截至2018年12月31日的資本負債比率高達1,497.7%，主要是由于2018年訂立資產(chǎn)抵押證券。

    據(jù)了解，2018年5月18日，公司和第三方訂立總金額為16.75億元的資產(chǎn)抵押證券，該資產(chǎn)抵押證券期限為1-8年，以年利率6.5%-7.5%計息，由若干應收貿(mào)易款及公司部分在管物業(yè)的物業(yè)收取權作為抵押。該筆借款用于向時代中國提供未償還余額分別為16.01億元，及15.26億元貸款。

    關于上市募資資金的用途，招股書中顯示，時代鄰里計劃將募資使用在戰(zhàn)略收購、打造互聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)和發(fā)展一站式服務平臺。王萌也表示道，其中有65%會用于未來戰(zhàn)略投資和收并購，目前正在廣大的物業(yè)市場進行深入的談判。

    事實上，在競爭對手頗多的物業(yè)市場，時代鄰里得以快速發(fā)展并上市募集，走的是收并購的捷徑。

    根據(jù)招股書顯示，截至2019年6月30日，公司所管理物業(yè)的總建筑面積3470萬平方米，相比2018年末的1880萬平方米增長85.47%。值得注意的是，其中第三方在管總建筑面積便達到1940萬平方米，占總在管面積55.9%。

    規(guī)模迅速擴大，很大程度上歸功于收購。2019年3月收購廣州東康（廣東省一家知名物業(yè)管理及市政環(huán)衛(wèi)服務供應商），令其物業(yè)組合增加了1340萬平方米的物業(yè)管理在管建筑面積。

   “自立門戶”的時代鄰里，有了資本的助推，除了可以直接進行股權或債券融資、改善財務水平，最重要的，將是進行規(guī)模和業(yè)務的擴張。

    白錫洪表示：“集團將繼續(xù)深耕大灣區(qū)，跟隨時代中國的發(fā)展足跡擴大我們的管理版圖，鞏固在大灣區(qū)的領先市場地位。同時，將加強與第三方開發(fā)商戰(zhàn)略合作，通過戰(zhàn)略性收購及投資，持續(xù)推進業(yè)務快速增長。”

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