核心提示：到今天，“活下去”成了特別真實(shí)的存在。

   3月17日21點(diǎn)，萬科在線上召開2019年度媒體業(yè)績會(huì)。

   在此前一個(gè)小時(shí)，萬科剛剛發(fā)布2019年度業(yè)績報(bào)告，隨后挑燈夜迎一眾媒體，這種情況尚屬首次。

   董事會(huì)主席郁亮一如既往只參加年度業(yè)績會(huì)，身邊除了總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，執(zhí)行董事王文金，執(zhí)行董事張旭，董事會(huì)秘書朱旭幾位老面孔，還多了執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華，她的最新任命也是當(dāng)晚才公布。

   萬科也是房地產(chǎn)龍頭里首家發(fā)布年報(bào)的企業(yè)，比以往要早了一個(gè)多禮拜。加之過去兩年萬科率先喊出“活下去”口號，如今正如郁亮所感受到的，“到今天‘活下去’成為（行業(yè)）特別真實(shí)的存在”，外界因此也對“先行者”的策略給予了更多關(guān)注。

   關(guān)注點(diǎn)不僅在于經(jīng)營策略，萬科本身業(yè)績反映出的問題、現(xiàn)象及趨勢也是重點(diǎn)內(nèi)容。

   皆因萬科公告所披露的營收、凈利潤、派息難以達(dá)到市場預(yù)期，也與王石去年11月公開預(yù)告“萬科的年報(bào)非常好”有所出入。

   有關(guān)萬科面臨拐點(diǎn)的討論，被2019年業(yè)績重新被放大。

   關(guān)鍵詞之一：疫情

   和此前召開業(yè)績會(huì)的新世界、九龍倉、越秀地產(chǎn)等房企類似，2020年突如其來的新冠肺炎疫情成為外界對萬科關(guān)注的第一個(gè)話題。

   受疫情影響，萬科首次在線上召開業(yè)績會(huì)，郁亮等人紛紛佩戴口罩出現(xiàn)在鏡頭前，話題于是便在嚴(yán)肅的防控環(huán)境下延伸開來。

   郁亮感慨“這次疫情讓我們發(fā)現(xiàn)，有時(shí)候不戴口罩說話也是一種享受”時(shí)，也指出疫情對每個(gè)人、每個(gè)企業(yè)來說都像一場大考，大家都無法置身事外、獨(dú)善其身。

   萬科作為一家全國性布局的龍頭房企，中西部區(qū)域是版圖的重要組成部分，因此考卷的復(fù)雜程度也較中小企業(yè)更高。以銷售為例，2019年，萬科中西部區(qū)域銷售金額1506.58億元，占集團(tuán)比例30.07%排第二；銷售面積1236.41萬平方米，占比30.07%排名第一。

   祝九勝直言，疫情整體上對萬科的影響“相當(dāng)大”，體現(xiàn)在銷售、交付、現(xiàn)金流、開復(fù)工等方方面面。

   銷售方面，2-3月份銷售額同比料下降510億元，包括進(jìn)駐的湖北三個(gè)城市銷售斷流；項(xiàng)目交付方面，一季度預(yù)計(jì)1萬戶面臨延緩交付，全年該數(shù)字將增至3.9萬戶，同時(shí)開工也較往年延遲40天左右。

   “這些影響最終體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，銷售減少導(dǎo)致回款減少，疫情也增加了相應(yīng)防疫的成本，我們每天至少有5.3萬人在抗疫一線?！弊＞艅僦厣辏舜我咔閷居绊懴喈?dāng)大，既導(dǎo)致銷售回款大幅下降，也給未來1-2年產(chǎn)生了結(jié)算壓力。

   上述情況在近期有所改善，萬科披露旗下項(xiàng)目來訪量逐步增加，總體已恢復(fù)至1月份的5成左右，同時(shí)復(fù)工率也已達(dá)到8成。

   即便如此，一季度銷售的空缺，或許仍將對包括萬科在內(nèi)的房企造成沖擊。此前旭輝控股CEO林峰預(yù)測，房地產(chǎn)在沒有外界政策刺激的情況下，將有1萬億左右的銷售額折損。

   在這種情況下，郁亮用比以往更慢的語速發(fā)表了將近10分鐘的演講。

   除了總結(jié)出要有勇氣面對困難，他談及更多的是“免疫力”，強(qiáng)調(diào)強(qiáng)大的免疫力和健康基礎(chǔ)“才能幫助我們度過危機(jī)”。

   他認(rèn)為企業(yè)的免疫力來自兩方面，一是服務(wù)、照顧好衣食父母（客戶），二是現(xiàn)金為王、手有余糧。

   在一天前的2020觀點(diǎn)年度論壇上，企業(yè)高管及經(jīng)濟(jì)學(xué)家也在傳遞類似的理念：現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，足夠的現(xiàn)金儲(chǔ)備是應(yīng)對“黑天鵝”的重中之重。

   得益于萬科過去所強(qiáng)調(diào)的“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”策略，萬科管理層在業(yè)績會(huì)上持續(xù)地強(qiáng)調(diào)了連續(xù)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的成績，且截止2019年底手頭現(xiàn)金1661.9億元，相當(dāng)于短債的1.77倍。

   關(guān)鍵詞之二：拐點(diǎn)

   疫情之于房企的另一個(gè)啟發(fā)或許是，面對未來的不確定性，企業(yè)應(yīng)更注重經(jīng)營質(zhì)量及利潤，形成可持續(xù)有質(zhì)量的增長模式，這也是告別高速增長后房地產(chǎn)理想的底層邏輯。

   萬科近兩年也在業(yè)務(wù)收斂聚焦、組織重建、長期庫存去化、現(xiàn)金流管理等方面采取了動(dòng)作，并且從數(shù)據(jù)看仍取得了一定成效。

   比如資金狀況方面，除了上文所提及在手現(xiàn)金，2019年底萬科籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-333.38億元，而上年底為447.98億元，反映償債力度遠(yuǎn)大于融資。對此王文金表示，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流入比較充足后，就沒有必要保有過多借款，因此減少了籌資歸還借款。截止期末，萬科凈負(fù)債率仍保持在33.9%，同比上升約3個(gè)點(diǎn)。

   但2019年業(yè)績公告仍給外界——尤其是投資者——釋放了一定的信號：去年萬科營業(yè)收入3678.9億元，同比分別增長23.6%；歸母凈利潤388.7億元，同比增長15.1%，低于市場預(yù)期。

   據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對比，2015-2018年，萬科歸母凈利潤增速分別為15.08%、16.03%、33.43%、20.39%，而去年利潤增速已經(jīng)回到了2015年水平。同時(shí)，萬科去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率27.2%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利率10.6%下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

   盡管結(jié)合萬科較低的利息資本化，保守的計(jì)提減值，以及上漲了48%的遞延所得稅資產(chǎn)（土地增值稅清算準(zhǔn)備金增加）等指標(biāo)看，萬科盈利含金量不低，但資本市場仍用腳進(jìn)行了投票。

   在公布業(yè)績前兩日，萬科股價(jià)依然不見拉升，3月17日跌幅1.51%，甚至大于未發(fā)業(yè)績的保利。

   對此祝九勝坦承，在營收增長方面，萬科所取得的成績并不是理想水平。他很快將話題引向“增長質(zhì)量”上，強(qiáng)調(diào)萬科不是單一拼業(yè)務(wù)、拼規(guī)模，“我們更重視銷售的質(zhì)量、回款率”。

   他重申毛利率下降是整個(gè)行業(yè)的趨勢，萬科要做的是做好產(chǎn)品服務(wù)，持續(xù)提升管理水平，注重ROE等。

   半年前，王文金也有過類似表態(tài)，當(dāng)時(shí)他表示萬科將維持ROE在較高水平。數(shù)據(jù)顯示，2019年萬科加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率22.47%，同比下降0.77個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三年在20%以上。

   但對于凈利潤增速下降一事，祝九勝并未給出直接回應(yīng)。

   其他指標(biāo)也反映了萬科近年來的地產(chǎn)主業(yè)放緩：去年萬科銷售額增速3.9%，低于全國商品房銷售增速（6.5%）；全年新增147個(gè)項(xiàng)目，同比減少約80個(gè)，權(quán)益地價(jià)總額1549.6億元?jiǎng)t上升15%，新增項(xiàng)目單價(jià)也提升800元/平方米左右。

   同時(shí)按照“以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營理念，萬科去年全年新開工4241.1萬平方米，同比下降15.1%，這也是2014年以來首次出現(xiàn)下降。

   截止到2019年底，萬科已售未結(jié)算合同金額增長15%至6091億元，相當(dāng)于同期房地產(chǎn)結(jié)算收入的1.8倍。而從單價(jià)看，已售未結(jié)算合同均價(jià)1.42萬元/平方米，也是過去幾年首次下降，反映漲價(jià)紅利已基本完成兌現(xiàn)。

   關(guān)鍵詞之三：未來

   無論如何，在萬科自己看來，過去數(shù)年收斂聚焦都是為如今贏得戰(zhàn)略主動(dòng)所作出的犧牲與準(zhǔn)備。在去年12月召開2019年會(huì)時(shí)，萬科在4000多字的報(bào)告里提了14次未來。

   這種想法即便在2020年疫情影響下也似乎未被動(dòng)搖，郁亮表示：“我們不能只看到危，也要看到機(jī)?！彼e例稱，疫情讓大家認(rèn)識(shí)到倉儲(chǔ)物流的重要性，物流會(huì)有比較大的發(fā)展機(jī)會(huì)，萬科5年前開始部署物流業(yè)務(wù)，這提供了未來發(fā)展的基礎(chǔ)。

   “每個(gè)人都去發(fā)現(xiàn)甚至理解危機(jī)對城市發(fā)展需求所帶來的變化，是我們創(chuàng)新動(dòng)力的來源，也是我們培養(yǎng)未來競爭力的重要起點(diǎn)。”

   萬科意圖構(gòu)筑的競爭力多分布在非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上，亦即去年管理層所提及的第二增長曲線。

   過去一年，該公司在收斂聚焦的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)展了非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括萬科物業(yè)營業(yè)收入增長29.7%至127億元，營收規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)先行業(yè)；期末累計(jì)簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%。

   其他包括租賃住宅業(yè)務(wù)新增開業(yè)5.6萬間，新獲取物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目21個(gè)；為此投入也不斷增加，期末投資性房地產(chǎn)增長36%至735.65億元，長期待攤費(fèi)用增長43.43%至72.35億元，分別對應(yīng)物流倉儲(chǔ)、產(chǎn)辦等物業(yè)增加，以及租賃住宅業(yè)務(wù)改造支出增加。

   稍顯意外的是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2019年印力集團(tuán)運(yùn)營管理項(xiàng)目108個(gè)，管理面積近900萬平方米；對比之下，2018年底印力運(yùn)營項(xiàng)目逾120個(gè)，管理面積近1000萬平方米，萬科并未解釋數(shù)據(jù)變化的原因。

   與業(yè)務(wù)發(fā)展需求對應(yīng)，萬科過去一年掀起的“大江大?！庇?jì)劃至今仍在持續(xù)，3月17日公告披露，王文金不再兼執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，張旭不再兼任執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官。

   郁亮透露，萬科看到了物流大發(fā)展的機(jī)會(huì)，張旭是去接手物流業(yè)務(wù)以及繼續(xù)牽頭海外業(yè)務(wù)；王文金則繼續(xù)牽頭集團(tuán)總部管理中心的崗位工作。

   此前外界曾擔(dān)憂萬科的組織重建將帶來人員精簡，但從公布數(shù)據(jù)看，該公司總員工數(shù)反倒出現(xiàn)了大幅度上升。截止到去年底，萬科共有在冊員工13.1505萬人，同比增長26%；其中房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)1.9372萬人，增幅52.9%；其次是物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)10.0575萬人，增幅25.5%。

   即便如此，萬科對于房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理兩大業(yè)務(wù)的發(fā)展方式仍保持了謹(jǐn)慎與克制。

   房地產(chǎn)開發(fā)方面，張旭回應(yīng)，公司的投資策略仍遵循既往投資邏輯和投資原則，最重要的是現(xiàn)金為王。祝九勝則表示，萬科要像愛惜眼睛一樣愛惜品牌、信用，在目前大環(huán)境變化下需要堅(jiān)持一貫策略。

   對于新業(yè)務(wù)對接資本市場這個(gè)老話題，郁亮依舊不肯松口。他重申萬科物業(yè)在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)沒有上市計(jì)劃，并呼吁外界耐心地等新業(yè)務(wù)“更好地成長”。他同時(shí)還避開近期萬科物業(yè)收購協(xié)信天驕愛生活的消息，僅表示沒有需要披露的信息。

   以下為萬科企業(yè)股份有限公司2019年度業(yè)績會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

   現(xiàn)場提問：此次疫情對經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)的影響如何以及對萬科產(chǎn)生了什么影響？公司會(huì)采取怎樣具體的應(yīng)對措施？

   郁亮：我在萬科工作30年了，經(jīng)歷過1994年開始的宏觀調(diào)控，也經(jīng)歷過1998年的亞洲金融危機(jī)、2003年的非典危機(jī)，2008年由于次貸引發(fā)的國際金融危機(jī)，這中間有很多教訓(xùn)，也有很多經(jīng)驗(yàn)，大體上每一次在危機(jī)過后都能獲得一些發(fā)展機(jī)會(huì)。結(jié)合這些經(jīng)驗(yàn)跟教訓(xùn)，談?wù)剬τ谌绾握J(rèn)識(shí)危機(jī)、應(yīng)對危機(jī)和在危機(jī)中找到一些機(jī)會(huì)的看法。

   第一，要有勇氣；第二，要有免疫力，企業(yè)的免疫力之一體現(xiàn)在現(xiàn)金為王、手有余糧，萬科追求有利潤的收入和有現(xiàn)金流的利潤，且堅(jiān)持始終不囤地、不捂盤、不拿地王；第三，要有準(zhǔn)備，機(jī)會(huì)都是留給有準(zhǔn)備的人，另一方面不能只看到危，也要看到機(jī)。疫情過后，物流會(huì)有比較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

   萬科始終是一家危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司，一年半之前即2018年的秋季例會(huì)，萬科的主題詞是“活下去”，當(dāng)時(shí)只是出于居安思危的考慮，讓我們時(shí)刻保持清醒和警惕，但沒想到，到今天“活下去”成了特別真實(shí)的存在。

   萬科將一如既往地繼續(xù)努力，保持警醒，堅(jiān)持在變化中不變的東西，尋找變化中可能的機(jī)會(huì)，讓自己能夠健康地活下去，活得好，活得久。

   現(xiàn)場提問：這次疫情對公司的銷售、復(fù)工和現(xiàn)金流方面的影響怎樣？會(huì)不會(huì)考慮降價(jià)促銷？

   祝九勝：這場疫情整體上對公司的影響還是相當(dāng)大的，體現(xiàn)在銷售、交付、現(xiàn)金流、開復(fù)工等方方面面。

   對銷售方面的影響，萬科2-3月份的銷售同比降低510億元，1月份我們搶了一個(gè)開門紅，基本上沒有受到影響。湖北進(jìn)入了三個(gè)城市，分別是武漢、宜昌和鄂州，這三個(gè)城市在1月23號之后基本就沒有新的銷售，雖然在整個(gè)集團(tuán)的占比只有3.1%-3.2%，但是也有一定影響。

   疫情給交付也帶來了新的壓力，一季度1萬戶客戶有交付延緩的可能性，全年大概涉及到3.9萬戶；對開復(fù)工的影響也是很直接的，今年開工比以往年度整整晚了40天，占了一年的1/9。

   以上這些影響最終就體現(xiàn)在現(xiàn)金流方面，對現(xiàn)金流的影響是非常明顯的。由于銷售減少，導(dǎo)致銷售回款減少，疫情也增加了相應(yīng)的防疫成本?？傮w來看，這次疫情對公司的影響相當(dāng)大，銷售回款大幅下降，并且也給未來1-2年產(chǎn)生了遠(yuǎn)期的結(jié)算壓力。

   從目前情況來看，也觀察了一些往好的方面改善的跡象，一個(gè)是客戶來訪量逐步增加，大概恢復(fù)到1月份來訪量5成左右。復(fù)工率也有所提升，到今天為止我們的復(fù)工率已經(jīng)達(dá)到8成，工地上工友返崗的人數(shù)已經(jīng)達(dá)到72%。

   整體上，我們認(rèn)為來訪和需求都會(huì)有逐步恢復(fù)過程，因?yàn)樾枨蟛粫?huì)自動(dòng)消失。在疫情之后會(huì)逐步釋放，釋放的節(jié)奏、速度還有待觀察，這是一個(gè)客觀的過程。

   現(xiàn)場提問：公司管理層認(rèn)為疫情對房地產(chǎn)行業(yè)政策會(huì)產(chǎn)生怎么樣的影響？

   郁亮：在萬科內(nèi)部經(jīng)常有一句話叫“當(dāng)好農(nóng)民種好地”，做農(nóng)民其實(shí)是不需要預(yù)測天氣的，無論天氣好壞都要種地，不能因?yàn)樘鞖獠缓貌环N地，最后有可能顆粒無收，所以一定要把自己的種地能力提高。

   對我們來說，始終需要靠自己的一雙手干活，腳踏實(shí)地、心無旁鶩地去守好自己的本分。通過自己的努力把地種好，打出糧食、多產(chǎn)糧食是我們的主要工作，所以我們從來不花時(shí)間去預(yù)測政策走向會(huì)怎么樣。

   作為房地產(chǎn)從業(yè)人員，還是想對長效機(jī)制這件事情談一點(diǎn)看法?，F(xiàn)在非常希望能夠讓房地產(chǎn)長效機(jī)制盡快落地，也就是說要更好地解決老百姓的居住問題。

   在房住不炒、租購并舉的大趨勢下，我有三條建議：一是要在人口流入的城市增加各類人才用房；二是要加大老舊小區(qū)的改造；三是房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該為老百姓提供更健康的產(chǎn)品和服務(wù)。

   現(xiàn)場提問：萬科今年的投資、拿地策略會(huì)怎么樣，會(huì)不會(huì)有一些逆周期的操作？

   張旭：我們認(rèn)為無論疫情怎么樣，中國房地產(chǎn)中長期趨勢是不會(huì)發(fā)生根本性變化的，城市化進(jìn)程還會(huì)繼續(xù)，人口和產(chǎn)業(yè)的聚集也不會(huì)因此停止，所以投資策略還會(huì)遵循既往投資邏輯和投資原則。

   我們每年拿地都有一個(gè)艙位考慮，這樣才能保證持續(xù)的發(fā)展，在此基礎(chǔ)上積極尋找好的投資機(jī)會(huì)。

   無論市場怎么恐慌，周期怎么運(yùn)轉(zhuǎn)，評判的標(biāo)準(zhǔn)還是以項(xiàng)目為綱，以項(xiàng)目的價(jià)值和價(jià)格是否匹配，是否為客戶愿意買單的產(chǎn)品或者項(xiàng)目，這才是投資的原則。

   當(dāng)然最重要的是現(xiàn)金為王，手上有余糧，任何時(shí)候都是可以找到機(jī)會(huì)、抓住機(jī)會(huì)。

   現(xiàn)場提問：央行降準(zhǔn)對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有什么樣的影響？公司對此有什么計(jì)劃？

   祝九勝：從國內(nèi)的情況來看，確實(shí)央行也在降準(zhǔn)，增加金融市場、貨幣市場的流動(dòng)性，對于降低社會(huì)的融資成本肯定是有好處。

   LPR的改革可以降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資的成本，這個(gè)改革主要是對實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本有明顯的好處，應(yīng)該說這些舉措都是針對實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言的，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響不直接、不明顯。更進(jìn)一步來說，從監(jiān)管部門、央行的態(tài)度來看，整個(gè)金融政策仍然是維持一致性和穩(wěn)定性。

   央行最近強(qiáng)調(diào)“房主不炒”，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，作為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，對這些政策帶來正面、直接的利好影響，不敢給予太高的預(yù)期。

   關(guān)于萬科會(huì)不會(huì)降價(jià)，其實(shí)對一個(gè)企業(yè)來說，定價(jià)不是它的權(quán)力，價(jià)格管理是它的職責(zé)。

   我們認(rèn)為定價(jià)應(yīng)該是客戶、消費(fèi)者的權(quán)力，一個(gè)企業(yè)能做到的就是標(biāo)價(jià)，客戶買不買帳，是要拿現(xiàn)金來投票的，所以最終的定價(jià)權(quán)應(yīng)該是消費(fèi)者、客戶、購房者，我們是沒有定價(jià)權(quán)的。

   從過往很多年的操作來看，集團(tuán)也不會(huì)對一線的價(jià)格管理提出干涉，這也是我們長期堅(jiān)持市場化內(nèi)在的要求和它的本質(zhì)含義。

   現(xiàn)場提問：萬科此次公布張旭、王文金人事變動(dòng)的原因是什么？

   郁亮：人事變動(dòng)和用人傳統(tǒng)一般顯得很神秘，今天介紹萬科的兩條用人傳統(tǒng)：第一，萬科一直鼓勵(lì)優(yōu)秀的將領(lǐng)去前線帶兵打仗。張旭加入萬科18年，是我們海盜行動(dòng)的成果。

   2000年，萬科啟動(dòng)海盜行動(dòng)，當(dāng)時(shí)從中海挖了大量干部。張旭到萬科之后，在武漢工作了10年，8年前從武漢調(diào)離。這時(shí)張旭又主動(dòng)要去帶領(lǐng)物流，同時(shí)也會(huì)繼續(xù)負(fù)責(zé)牽頭海外業(yè)務(wù)。

   王文金的安排又涉及到另外一個(gè)用人傳統(tǒng)，叫合伙傳承。王文金在萬科工作27年，基本上畢業(yè)之后就加入萬科，在財(cái)務(wù)崗位上已經(jīng)工作了很多年。

   其實(shí)在三年前，王文金就把財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的位置交給了孫嘉，大半年前，孫嘉去前線帶兵打仗去了，王文金又主動(dòng)補(bǔ)位。這一次王文金把這個(gè)接力棒交給了年輕人，仍然會(huì)牽頭集團(tuán)總部的管理中心的崗位工作。

   現(xiàn)場提問：目前萬科的跟投情況如何？如何保證萬科的跟投機(jī)制有效？

   張旭：2016年，萬科開始實(shí)行跟投，目前一共跟投的項(xiàng)目有800多個(gè)，去年有140多個(gè)項(xiàng)目跟投。跟投將項(xiàng)目和員工連接在一起，為股東和公司創(chuàng)造更多的價(jià)值。

   跟投制度是萬科合伙人最基本、最重要的組成部分，過去和未來都在不斷迭代，其實(shí)過去5年已經(jīng)迭代過4次，這次也是一個(gè)迭代優(yōu)化。

   自從跟投制度執(zhí)行以來，有效地提高了拿地質(zhì)量，加快了施工進(jìn)度，在節(jié)約成本方面非常有成效，促進(jìn)銷售也發(fā)揮了很好的作用。

   現(xiàn)場提問：在萬科多元化業(yè)務(wù)里面，長租業(yè)務(wù)進(jìn)展如何？有怎樣的可持續(xù)經(jīng)營模式？年報(bào)中提到城中村業(yè)務(wù)情況，現(xiàn)在有哪些城市？

   朱旭：萬科長期看好長租公寓業(yè)務(wù)的未來，中國存在2億人口租房需求，這個(gè)市場還是很大的，同時(shí)在租購并舉背景下，相信這個(gè)業(yè)務(wù)未來一定能得到一些政策的支持。

   但是坦率來說，目前這個(gè)行業(yè)的發(fā)展受到一些客觀限制，比如說從住房來源來看，目前很多住房需要商改住，但是部分城市商改住的細(xì)則還沒有完全出臺(tái)，導(dǎo)致這么一個(gè)產(chǎn)品的建造和開業(yè)受到一定阻礙。

   除了這些客觀限制，對于萬科而言，由于做經(jīng)營性業(yè)務(wù)的能力還有待提升，服務(wù)意識(shí)也有待提升，坦率來說客觀和主觀兩方面的因素，導(dǎo)致萬科的長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模應(yīng)該是全國領(lǐng)先了，但是還在爬坡期和探索期。

   城中村業(yè)務(wù)目前分布的城市最主要是在深圳，去年開業(yè)的基本上都在深圳，其次在珠海、廣州和廈門也有少量項(xiàng)目。

   現(xiàn)場提問：2019年的派息方案比上年略有下降，這是基于哪方面的考慮？

   朱旭：萬科上市以來一直就堅(jiān)持不間斷地長期分紅的政策，上市以來累計(jì)分紅金額是692億元，占資本市場股權(quán)融資中的金額的2.67倍。

   今年還是堅(jiān)持穩(wěn)定分紅的政策，但是董事會(huì)經(jīng)過審議，特別是遇到疫情這種不確定性的外部環(huán)境，希望能多保留一點(diǎn)現(xiàn)金在手，綜合平衡后決定分紅總額不變的策略。今年的分紅總額和上年是一致的，都是118.1億元，分紅派息占凈利潤的比例大概在30%。

   現(xiàn)場提問：去年公司營收和歸母凈利均低于市場的預(yù)期，上述指標(biāo)出現(xiàn)增速降低的情況，出現(xiàn)這種情況的原因是什么？公司如何看待目前經(jīng)營的狀況？

   祝九勝：營收增長方面，在整個(gè)行業(yè)來看，特別是在前10名來看，不是一個(gè)很理想的水平。

   三年前，我們給自己提出一個(gè)正確定位的時(shí)候，首先要看所有的做法符合戰(zhàn)略。2014年提了“城鄉(xiāng)建設(shè)與美好生活服務(wù)商”，就不會(huì)是單一業(yè)務(wù)、單一規(guī)模的比拼問題，主要是圍繞城市發(fā)展和客戶需求去布局業(yè)務(wù)。

   我們在很多年前內(nèi)部提出的要求是要重視銷售規(guī)模，甚至要重視開發(fā)業(yè)務(wù)的市場份額，但更要重視的是質(zhì)量。我們找到一個(gè)指標(biāo)叫回款率，要做到應(yīng)收的盡收，能快回的盡快回，優(yōu)化現(xiàn)金流的情況。

   而毛利率下降是整個(gè)行業(yè)的一個(gè)趨勢，面對這個(gè)問題，我們有三點(diǎn)來應(yīng)對：第一是為客戶做好產(chǎn)品和服務(wù)；第二是持續(xù)提升管理水平；第三，毛利率下降是一個(gè)長期趨勢，我們更看到了其它環(huán)節(jié)還是可以有所作為的，因?yàn)槊氏陆挡⒉坏扔赗OE下降。按照杜邦公式，毛利率只是占了1/3的作用。

   現(xiàn)場提問：萬科在一線城市和強(qiáng)二線城市的銷售會(huì)不會(huì)有壓力？南方區(qū)域銷售額在2019年出現(xiàn)了下降的情況，在四大區(qū)域中是墊底的，對于持續(xù)下降的情況，管理層是如何看的？

   祝九勝：從投資布局來講，萬科還是在一二線城市的布局多一些，對這些城市都提出能夠進(jìn)入前三，能夠數(shù)一數(shù)二的要求。由于進(jìn)入的城市符合公司的策略選擇，首先是要滿足在這個(gè)城市里面發(fā)展的配合，以及城市里面的客戶要照顧好，主要是考慮這兩個(gè)方面。

   至于南方區(qū)域的業(yè)績，在四個(gè)區(qū)域當(dāng)中屬于第四名的水平，這個(gè)問題也得客觀來看。南方區(qū)域最早進(jìn)入了綜合住區(qū)業(yè)務(wù)以及城市綜合體項(xiàng)目業(yè)務(wù)，面臨這兩類業(yè)務(wù)自然銷售的量和比例沒那么高，對全周期經(jīng)營能力的要求也很高。

   我覺得南方區(qū)域的合伙人還是非常努力的，再給他們一點(diǎn)時(shí)間，不光是整個(gè)經(jīng)營能力能提升，開發(fā)業(yè)務(wù)的數(shù)額以及回款率、回款質(zhì)量、經(jīng)營質(zhì)量都會(huì)有更大提升。

   更何況，孫嘉作為年輕的合伙人，去了南方區(qū)域以后，也符合我們的用人傳統(tǒng)。我們對孫嘉的信心很足，相信他一定能夠帶領(lǐng)南方區(qū)域，把南方區(qū)域的業(yè)務(wù)越做越好。

   郁亮：萬科的四個(gè)區(qū)域就像四個(gè)兄弟一樣，經(jīng)常你追我趕。放長時(shí)間來看，在前幾年中西部區(qū)域份額是很少的，主要是南方、北方和上海區(qū)域表現(xiàn)很出色。

   去年以來，中西部表現(xiàn)進(jìn)步比較快，這跟每個(gè)城市的發(fā)展階段也有關(guān)聯(lián)。其實(shí)每個(gè)區(qū)域的發(fā)展任務(wù)也不太一樣，有的處于休養(yǎng)生息、轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，這時(shí)候速度稍微慢一點(diǎn)。

   現(xiàn)場提問：萬科物業(yè)是否有上市的計(jì)劃？有消息說萬科物業(yè)以51%股權(quán)入股了協(xié)信天驕，成為最大的控股股東，該情況是否屬實(shí)？

   祝九勝：物業(yè)是集團(tuán)30年的一個(gè)老業(yè)務(wù)，在五六年前開始市場化的時(shí)候，這個(gè)業(yè)務(wù)還不是很大，6年前萬科是百分之百持有萬科物業(yè)的，當(dāng)時(shí)要市場化，我們引入了一些外部股東，一起商定這項(xiàng)業(yè)務(wù)到底往哪個(gè)方向走。

   運(yùn)行過程中出現(xiàn)了一些機(jī)會(huì)：第一是在商業(yè)和寫字樓業(yè)務(wù)方面，跟戴德梁行的合資公司成立當(dāng)天起就是大中華區(qū)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的第一名；第二是物業(yè)管理從最早的社區(qū)變到街區(qū)，街區(qū)將有疊層疊變疊區(qū)計(jì)劃。

   郁亮：至于說入股某某公司51%的股份等等，現(xiàn)在沒有需要披露的信息。

   物業(yè)上市問題，現(xiàn)在物業(yè)暫時(shí)沒有上市計(jì)劃，或者說在相當(dāng)長一段時(shí)間之內(nèi)沒有上市計(jì)劃，一直需要等到人們認(rèn)為把萬科物業(yè)當(dāng)做是城市服務(wù)商的時(shí)候，才考慮讓它上市。所以這一點(diǎn)請大家耐心等一等，更好地成長以后再讓它上市。


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