核心提示：陽(yáng)光100繼續(xù)賣賣賣，繼出售重慶兩大項(xiàng)目予融創(chuàng)后，又沽售清遠(yuǎn)龍?zhí)伶?zhèn)項(xiàng)目予佳兆業(yè)，這筆交易的總代價(jià)最高或至54.7億，預(yù)計(jì)稅前收益為42億。

　   陽(yáng)光100（相關(guān)干貨）處置項(xiàng)目的步伐很緊湊，從出售重慶項(xiàng)目到清遠(yuǎn)項(xiàng)目，前后不過(guò)半月時(shí)間，這次合作對(duì)象是佳兆業(yè)（專題閱讀）（相關(guān)干貨）。

　　4月14日晚間，陽(yáng)光100一則公告中披露，將目標(biāo)公司全部已發(fā)行股本及債權(quán)，以46.61億元授予凱擇有限公司，凱擇是佳兆業(yè)附屬子公司，剩余45%股權(quán)由聯(lián)泰地產(chǎn)持有。其中，包括權(quán)益代價(jià)43.97億元（可予調(diào)整）及貸款代價(jià)2.64億元。

　　資料顯示，目標(biāo)公司的主要資產(chǎn)為位于廣東省清遠(yuǎn)市清城區(qū)龍?zhí)伶?zhèn)的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于廣清新城核心區(qū)，總占地34.37萬(wàn)平米，容積率3.44，計(jì)容建筑面積118.33萬(wàn)平米。項(xiàng)目分五期開發(fā)，一期計(jì)劃今年11月入市銷售。

　　值得關(guān)注的是，由于廣州－清遠(yuǎn)城際軌道交通建設(shè)，項(xiàng)目有若干地塊被征收。根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議，受影響地塊的部分將以置換地塊交換，土地面積估計(jì)約為102畝，其余部分將予征收并以現(xiàn)金方式補(bǔ)償。

　　公告中稱，截至目前，土地置換的手續(xù)及流程尚未完成，但所有現(xiàn)金補(bǔ)償已收悉?？偞鷥r(jià)將根據(jù)置換地塊的或然代價(jià)進(jìn)一步調(diào)整。倘賣方獲得置換地塊的土地權(quán)證，總代價(jià)將上調(diào)，上調(diào)金額為置換地塊的代價(jià)金額，預(yù)計(jì)最高為人民幣8.09億元。

　　換句話說(shuō)，這筆交易的總代價(jià)最高或至54.7億元。

　　稅前收益42億

　　這是陽(yáng)光100繼出售重慶項(xiàng)目股權(quán)之后的又一動(dòng)作。半月前，陽(yáng)光100作價(jià)約13.34億元出售重慶陽(yáng)光壹佰70%股權(quán)，受讓方為融創(chuàng)中國(guó)。

　　出售兩個(gè)項(xiàng)目，最大的區(qū)別在于陽(yáng)光100的受益程度。在重慶項(xiàng)目的交易中，陽(yáng)光100預(yù)計(jì)獲得除稅前虧損約4.88億元；在清遠(yuǎn)項(xiàng)目的交易中，陽(yáng)光100料出售事項(xiàng)將錄得除稅前收益約人民幣42億元。

　　陽(yáng)光100方面解釋稱，出售事項(xiàng)所得收益反映總代價(jià)與目標(biāo)集團(tuán)資產(chǎn)凈值之間的差額，乃主要由于該等地塊隨時(shí)間所得溢價(jià)及該等地塊過(guò)往賬面值以成本值記帳所致。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，受惠于“廣清同城”和“大灣區(qū)”，清遠(yuǎn)近年來(lái)房?jī)r(jià)水漲船高。尤其，在《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺(tái)后，不僅大灣區(qū)地市火熱，清遠(yuǎn)此類核心外延城市也受到利好。

　　“清遠(yuǎn)的項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是離廣州近，能夠承接廣州外溢需求?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，廣清一體化的概念、大灣區(qū)的熱度以及廣清城軌在建帶來(lái)的交通優(yōu)勢(shì)，都是清遠(yuǎn)項(xiàng)目今年熱銷的原因。

　　不過(guò)，“現(xiàn)在主要的問(wèn)題是，交通不如之前所宣傳的那樣。高速公路和城軌說(shuō)了10年還沒有通，什么時(shí)候通也還不清楚?！睆V州業(yè)內(nèi)鄧浩志解釋，清遠(yuǎn)本地剛需比較有限，在交通尚未完全通達(dá)之前，廣州客戶主要以旅游度假和養(yǎng)老為主。

　　種種概念讓清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)迎來(lái)了上漲階段，在數(shù)年以前，清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)還不到5000元/平米，如今熱門區(qū)域的熱門樓盤價(jià)格早已上萬(wàn)。數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光100項(xiàng)目所在區(qū)域龍?zhí)伶?zhèn)新建住宅房?jī)r(jià)將近1萬(wàn)元/平米，二手房?jī)r(jià)格也達(dá)到8000元/平米。

　　佳兆業(yè)方面表示，清遠(yuǎn)龍?zhí)伶?zhèn)項(xiàng)目屬于糧倉(cāng)型項(xiàng)目，可實(shí)現(xiàn)多期滾動(dòng)開發(fā)，為公司提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　財(cái)報(bào)中顯示，截至2018年末，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備約為2400萬(wàn)平米，其中約54.3%位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)。佳兆業(yè)稱，此次收購(gòu)清遠(yuǎn)項(xiàng)目，也完善了集團(tuán)在大灣區(qū)輻射區(qū)域的布局版圖，持續(xù)鞏固了在灣區(qū)時(shí)代的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

　　繼續(xù)賣賣賣

　　短短半月，將手中兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目接連出讓，陽(yáng)光100正將“出售土地，補(bǔ)充流動(dòng)性缺口”的諾言一步步兌現(xiàn)。截至目前，陽(yáng)光100通過(guò)出售兩項(xiàng)目已回籠資金約60億元。

　　事實(shí)上，陽(yáng)光100面臨著巨大的資金壓力。財(cái)報(bào)中顯示，2018年，陽(yáng)光100的負(fù)債總額518.43億元，貸款和借款296.95億元，流動(dòng)負(fù)債由上年末247億元升至280億元，凈負(fù)債率由231.6%升至261.6%。一年內(nèi)需要付39.59億元，而手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有25.88億元，現(xiàn)金目前不能覆蓋其短期內(nèi)的到期債務(wù)。

　　手握大量土地儲(chǔ)備陽(yáng)光100，企圖出售部分土地來(lái)支持流動(dòng)性缺口。截至2018年末，陽(yáng)光100總土地儲(chǔ)備面積為1502萬(wàn)平方米，權(quán)益面積約為1017萬(wàn)平米，總貨值約為2000億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同等規(guī)模房企。

　　在3月29日陽(yáng)光100業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層也表示，2019年將進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土地出售來(lái)支持流動(dòng)性缺口，且為公司未來(lái)2-3年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型作資金補(bǔ)充。其中，一部分土地會(huì)全部出售，一部分土地將保留部分的股權(quán)進(jìn)行合作開發(fā)，預(yù)計(jì)土地出售的收入為幾十億至上百億元。

　　由此可見，在緩解流動(dòng)性之外，陽(yáng)光100還需要大量資金為賽道切換買單。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，自2004年開始，陽(yáng)光100就開始轉(zhuǎn)型發(fā)展街區(qū)綜合體，成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中為數(shù)不多以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主軸的房企。不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)也容易造成大量資金沉淀，這也讓陽(yáng)光100錯(cuò)過(guò)了地產(chǎn)擴(kuò)張的黃金十年。

　　陽(yáng)光100管理層表示，依舊看好非住宅市場(chǎng)。因此，陽(yáng)光100主動(dòng)轉(zhuǎn)換賽道，發(fā)展模式從開發(fā)利潤(rùn)向服務(wù)升值轉(zhuǎn)變，未來(lái)還將持續(xù)提升喜馬拉雅服務(wù)式公寓、街區(qū)綜合體及阿爾勒復(fù)合型社區(qū)三大主力產(chǎn)品比例。

　　“土地囤多少合適？”一直是房企面臨的難題，陽(yáng)光100已經(jīng)開始尋求資金與土地的平衡。不過(guò)，無(wú)論是緩解流動(dòng)性難題，還是為商業(yè)轉(zhuǎn)型輸血，如何在資金和土地之間尋求舒適的生存界線，仍將是陽(yáng)光100很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)要思考的命題。