核心提示：近期中海在招拍掛市場(chǎng)中亦是十分活躍，但最終收入囊中的成果并不多。

   五一節(jié)后的三天，已有20家左右房企公布了4月份的銷售數(shù)據(jù)，其中包括中海。

   5月7日，中海公布了4月份的物業(yè)銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月，中國(guó)海外系列公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售金額約人民幣876.68億元，相應(yīng)的累計(jì)已售樓面面積約479.05萬(wàn)平方米，分別按年降低6%及降低5.6%。

   于4月末，中國(guó)海外系列公司錄得已認(rèn)購(gòu)物業(yè)銷售約為人民幣215.94億元，預(yù)期將于往后數(shù)月內(nèi)轉(zhuǎn)化為合約物業(yè)銷售。

   觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，受到新冠疫情的影響，目前披露的房企中普遍按年下跌一到三成，其中碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)等TOP5房企均按年下跌一成左右，而在此期間大力促銷的恒大按年則有所增長(zhǎng)。

   隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的開展，4月份的房地產(chǎn)行業(yè)銷售同比下滑幅度有所收窄。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)《2020年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》顯示，4月份，TOP100房企銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)回暖，4月錄得總銷售額為9193.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%，同比下降6.6%，降幅較3月收窄7.3%。

   縱向來看，中國(guó)海外系列公司累計(jì)銷售額亦從2月份的同比下滑22.7%收窄至4月份的同比下滑6%。1-4月份，其分別實(shí)現(xiàn)銷售額202.76億元、126.66億元、267.74億元、279.52億元，同比分別下降17.9%、下降29.2%、增長(zhǎng)7%、增長(zhǎng)8.9%。

   從環(huán)比上看，在損失兩個(gè)月銷售額、銷售周期縮短的情況下，中海在2月底開始推出“云置業(yè)”等方式加大推盤力度，使得3月份物業(yè)銷售接近去年同期。2-4月份，中國(guó)海外系列公司單月銷售額環(huán)比分別下跌37.53%、增長(zhǎng)111.38%、增長(zhǎng)4.4%。

   關(guān)于疫情對(duì)公司銷售的影響，運(yùn)營(yíng)總監(jiān)羅亮指出，“原計(jì)劃新增的供貨延遲，銷售的周期縮短，影響了去化率，少量的項(xiàng)目可能年內(nèi)無(wú)法按計(jì)劃供貨銷售，公司調(diào)整生產(chǎn)計(jì)劃，重新匹配資源，加快規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工節(jié)奏，努力降低疫情的影響，同時(shí)公司大力開展了線上蓄客等銷售形式，減少疫情對(duì)銷售的影響?！?/span>

   如按顏建國(guó)原先規(guī)劃，2020年中海的銷售目標(biāo)要達(dá)到4000億元，而目前僅完成年目標(biāo)的21.92%。

   此前在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，中海透露，公司2020年貨量達(dá)6800多億元，目前在手貨量是3100億元，同時(shí)上半年新增供貨1000億元，下半年新增供貨是2700億元；同時(shí)，這些貨值、貨量的鋪排主要集中在一線、二線城市。

   若以6800億元總貨量計(jì)算，中海全年去化率需要達(dá)到58.82%，而2019年的去化率大約是55%。種種因素下，僅用10個(gè)月的時(shí)間完成一年目標(biāo)，中海銷售壓力不小。

   而中海深感壓力的不止是銷售目標(biāo)，還有新增土儲(chǔ)壓力。2017年、2018年兩年期間，中海拿地金額雖均有上升，但土地宗數(shù)與樓面面積卻有所減少。

   今年，中海將拿地權(quán)益預(yù)算定為1400億元，同比增長(zhǎng)23%，同時(shí)依舊保持“主要布局一二線城市，適當(dāng)外拓城市群中承接外溢需求城市”戰(zhàn)略?？梢?，面對(duì)今年可供貨量減少的情況下，中海對(duì)“糧食”的渴求程度。

   事實(shí)上，早于3月13日，中海就在官方微信發(fā)布了2020年的尋地合作計(jì)劃，除了通過招拍掛等市場(chǎng)手段，還有意放開了土地獲取的更多渠道。尋地計(jì)劃包含股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國(guó)企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務(wù)，城市范圍包括但不限于全國(guó)一二線城市及強(qiáng)三線城市。

   觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體觀察到，近期中海在招拍掛市場(chǎng)中亦是十分活躍，但最終收入囊中的成果并不多。

   在過去的4個(gè)月，中海通過招拍掛市場(chǎng)僅在北京、上海、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)共獲得7宗地塊，累計(jì)應(yīng)占樓面面積約134.72萬(wàn)平方米，累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約為171.14億元。以去年同期相比，應(yīng)占樓面面積、應(yīng)付土地出讓金分別下降49.23%、下降49.49%。

   在目前新增土儲(chǔ)成果不明朗的情況，中海對(duì)于土地的渴求或許“太心急”。

   4月9日晚，有消息傳出，上海普陀區(qū)人大代表、中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥已被上海市公安局經(jīng)偵隊(duì)采取刑事強(qiáng)制措施，并已處于被調(diào)查階段。調(diào)查原因是，最終競(jìng)得者中海在3月31日參與競(jìng)拍上海嘉興路街道HK271-01地塊中，被曝涉嫌與同場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的萬(wàn)科、華潤(rùn)“圍標(biāo)”。

   對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，“如果事件被坐實(shí)，相關(guān)人可能面臨判刑，相關(guān)企業(yè)至少三年別想在上海拿地?！?/span>

   或許幸運(yùn)的是，于發(fā)布4月份銷售數(shù)據(jù)當(dāng)天即5月7日，中海在湖南長(zhǎng)沙編號(hào)為[2020]長(zhǎng)沙市022號(hào)“雙限地”搖號(hào)中成功中標(biāo)，獲得新增土地面積13.64萬(wàn)平方米，代價(jià)為33.42億元，其中住宅（毛坯）最高銷售均價(jià)不超1.3萬(wàn)元/平方米。

   對(duì)于長(zhǎng)沙新獲的項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士郭舒?zhèn)ケ硎?，中海的建安成本?500元左右，從賬面利潤(rùn)上看，的確沒有太多利潤(rùn)空間，但中?？梢詮淖吒咧苻D(zhuǎn)、降低財(cái)務(wù)成本或者精裝交付等方式拓展項(xiàng)目利潤(rùn)。梅溪湖是長(zhǎng)沙當(dāng)下最熱門的板塊之一，運(yùn)氣似乎更眷顧中海。


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